深圳合同糾紛律師：國有土地轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)讓標(biāo)的被撤銷的合同效力

       【深圳律師網(wǎng) 案情】

　　原告鄭某有位于湖南省寧遠縣原五金公司倉庫內(nèi)的一處宅基地，其中有65平方米面積是（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書載明的面積，另一部分面積是購買肖某從寧遠縣原五金公司破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓的面積（67平方米）2010年9月中旬，原告鄭某與被告李某經(jīng)協(xié)商達成協(xié)議，原告將該塊宅基地以146000元的價格賣給被告。此時，西、北兩面與他人相鄰的土地均已下房屋基腳。同年同月26日，被告交付原告58000元，原告鄭某出具了收條，其主要內(nèi)容是：“今收到李某地基定金伍萬捌仟元正”。原告鄭某則將（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書交給了被告李某。2010年10月12日，被告出具了一份欠條給原告，其主要內(nèi)容是：“今欠到鄭某購地款人民幣捌萬捌仟元正”。在被告出具的該份欠條上簽了名。原告因向被告催討欠款與被告發(fā)生糾紛，于2010年11月13日到人民調(diào)解委員會要求調(diào)處。雙方意見不一，調(diào)處未果。2010年11月26日，寧遠縣國土資源局認定原告申請辦理的批準(zhǔn)文號為“湘寧（2008）轉(zhuǎn)建批字第41號”的用地批準(zhǔn)書部分登記面積（未建部分，65平方米）不具備申請資格，遂作出處理決定：“撤銷你（指原告）批準(zhǔn)文號為‘（2009）政地出字第0057號’的永州市村（居）民商住用地批準(zhǔn)書”，即為（2009）出讓建批字第0057號《永州市村（居）民商住用地批準(zhǔn)書》。被告李某不再支付乘余款項，無奈原告鄭某訴至人民法院，請求人民法院依法解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號用地批準(zhǔn)書。

　　【分歧】

　　第一種意見認為，原告與被告就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的價款、土地四至界限等達成協(xié)議后，原告交付了部分面積的村（居）民商住用地批準(zhǔn)書，被告交付了定金并出具了下欠款項的欠條，也即雙方已經(jīng)各自履行了自己的主要義務(wù)，且互相接受，故根據(jù)我國合同法第三十六條的規(guī)定，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。應(yīng)支持原告的第一項訴訟請求，駁回原告的第二項訴訟請求。其理由是：（1）被告出具的欠條未寫明交清欠款的時間，原告可以隨時向被告催討；在經(jīng)原告催討后，被告至今未交清欠款，因此，根據(jù)合同法第94條第（三）項的規(guī)定，應(yīng)解除雙方的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（2）被告在尚未交清價款和土地使用權(quán)變更登記之前，原告轉(zhuǎn)讓的部分用地面積的批準(zhǔn)書已被國土部門撤銷，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物不復(fù)存在，不能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓合同目的；

　　第二種意見認為，原、被告之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，應(yīng)依法駁回原告的訴訟請求。其理由是：（1）雙方議定了價款并到現(xiàn)場指明了四至界限，原告交付了土地及部分面積的用地批準(zhǔn)書，被告交付了定金并寫下了欠條，說明整個交易已經(jīng)完成；（2）縣國土部門的撤銷處理決定書是在原、被告達成協(xié)議之后被通知撤銷的，其撤銷決定不能朔及既往，且是部分土地面積被撤銷；（3）原、被告的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易完成后，雖未辦理物權(quán)的變更登記手續(xù)，根據(jù)物權(quán)法第15條的規(guī)定，不影響原、被告土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者認為：

　　一、原告鄭某與被告李某的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同部分有效

　　原告鄭某轉(zhuǎn)讓給李某的土地由兩部分組成：一是（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書載明的面積為65平方米，（以下簡稱1號土地）二是購買肖某從寧遠縣原五金公司破產(chǎn)清算組轉(zhuǎn)讓的面積為67平方米（以下簡稱2號土地）。1、原告鄭某轉(zhuǎn)讓給李某的1號土地違反民事活動中的誠實信用原則應(yīng)認定為無效，理由是：原告鄭某與李某于2010年9月簽訂協(xié)議時，原告鄭某明知自己對該份土地沒有申請辦理村（居）民商住用地批準(zhǔn)書的資格，卻通過手段取得了（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書。作為鄭某來說，其本人知道（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書是會被撤銷的，但仍然把（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書所涉的65平方米土地轉(zhuǎn)讓給李某，雖然口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議在前，撤銷（2009）出讓建批字第0057號村（居）民商住用地批準(zhǔn)書在后，我國《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”。原告鄭某在轉(zhuǎn)讓1號土地時違背了誠實信用原則，因此應(yīng)當(dāng)認定轉(zhuǎn)讓1號土地是無效的。2、原告向被告轉(zhuǎn)讓2號土地合法有效。理由是：原告把從肖某手中合法購買的67平方米土地轉(zhuǎn)讓給被告，雖然沒有辦理不動產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，但不影響合同效力。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。綜上所述，該土地轉(zhuǎn)讓合同部分有效。

　　二、原告要求解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收回土地使用權(quán)于法無據(jù)

　　《合同法》第五十六條規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”1號土地已于2010年11月26日被寧遠縣國土資源局認定原告不具備申請資格，作出撤銷批準(zhǔn)文號為‘（2009）政地出字第0057號’的永州市村（居）民商住用地批準(zhǔn)書”，也就是說1號土地原告喪失使用權(quán)，2號土地轉(zhuǎn)讓合法有效，因此原告無權(quán)收回土地使用權(quán)。

　　三、應(yīng)當(dāng)駁回原告鄭某的訴訟請求

　　原告鄭某請求人民法院依法解除原、被告之間的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號用地批準(zhǔn)書。原告鄭某的二項訴訟請求，解除土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議因2號土地轉(zhuǎn)讓有效，其訴訟請求法院不能支持；由被告退還原告的（2009）出讓建批字第0057號用地批準(zhǔn)書，該批準(zhǔn)書已被寧遠縣國土局撤銷，返還已無實際意義。