深圳房產(chǎn)糾紛律師，一房數(shù)賣情況下買受人權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位探析

        2013年3月份，被告吳某與原告劉某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定吳某將位于延慶縣某小區(qū)內(nèi)的樓房一套出售給原告劉某。在劉某履行房屋買賣協(xié)議的義務(wù)付清全部購(gòu)房款后，吳某遂將房屋交付給劉某使用，與此同時(shí)為表誠(chéng)意，將自己的房產(chǎn)證交給劉某保管，并承諾三個(gè)月后協(xié)助劉某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。2013年6月份，吳某在劉某毫不知情的情況下又同另案原告趙某簽訂了另一份房屋買賣協(xié)議，將本已經(jīng)賣給劉某的房屋再次出賣，吳某在收取了趙某15萬(wàn)元購(gòu)房定金后便不知所蹤。　

　　劉、趙二人無(wú)奈將吳某起訴至延慶法院，劉某要求被告吳某繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，協(xié)助自己辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；趙某則要求解除其與吳某之間的房屋買賣合同并要求吳某返還定金15萬(wàn)元。另外，趙某在起訴前已經(jīng)向法院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋采取訴前財(cái)產(chǎn)保全措施，法院受理后裁定對(duì)涉案房屋進(jìn)行查封。

　　兩個(gè)案件審理終結(jié)后，法院支持了原告劉某的訴訟請(qǐng)求，判決被告吳某協(xié)助劉某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)；同時(shí)也支持了趙某的訴訟請(qǐng)求，判決解除吳、趙二人之間的房屋買賣合同、吳某返還給趙某定金15萬(wàn)元。判決生效以后劉某向法院申請(qǐng)執(zhí)行，但因趙某申請(qǐng)的對(duì)涉案房屋的訴前保全措施尚未解除，劉某無(wú)法將房屋過(guò)戶到自己名下。

　　【爭(zhēng)議問題】

　　本案中，當(dāng)兩份判決書均生效以后便產(chǎn)生了一個(gè)問題：當(dāng)劉某、趙某二人的請(qǐng)求權(quán)不能同時(shí)實(shí)現(xiàn)時(shí)，劉某的房屋過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)和趙某的15萬(wàn)元定金返還請(qǐng)求權(quán)哪個(gè)應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)？

　　對(duì)這個(gè)問題的解答主要形成了兩種意見，第一種意見認(rèn)為趙某的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該優(yōu)先于劉某的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)。持這種意見的人認(rèn)為既然趙某已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)財(cái)產(chǎn)保全，就應(yīng)充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)保全的保障性作用，在趙某的15萬(wàn)元定金沒被返還之前房屋就應(yīng)該保持查封狀態(tài)，直到趙某的債權(quán)實(shí)現(xiàn)后自己主動(dòng)申請(qǐng)解除保全為止；而劉某請(qǐng)求協(xié)助過(guò)戶的執(zhí)行請(qǐng)求只能在執(zhí)行階段對(duì)涉案房屋做一個(gè)第二順位的保全措施，等待劉某對(duì)涉案房屋申請(qǐng)解除保全以后才能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

　　第二種意見則認(rèn)為劉某的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)該先于趙某的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)。持這種意見的人認(rèn)為法院應(yīng)該在趙某的判決書生效以后依職權(quán)將趙某申請(qǐng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全解除，并隨后依劉某的申請(qǐng)為其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，趙某的15萬(wàn)元債權(quán)可另外申請(qǐng)執(zhí)行。

　　【評(píng)析】

　　 筆者同意上述第二種意見，主要原因有如下兩點(diǎn)：

　　第一、依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本原理。本案中劉某早已經(jīng)繳納了全部購(gòu)房款，且在趙某申請(qǐng)對(duì)房屋查封之前就事實(shí)上占有并使用了涉案房屋，說(shuō)明劉某和吳某之間的買賣合同已經(jīng)成就，而劉某的房屋過(guò)戶請(qǐng)求權(quán)實(shí)際上是一種請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利的物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，而趙某的15萬(wàn)元定金返還請(qǐng)求權(quán)則為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。依照我國(guó)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的基本法理，應(yīng)該優(yōu)先支持劉某的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

　　第二、是訴前財(cái)產(chǎn)保全的性質(zhì)和有效期決定的。所謂訴前財(cái)產(chǎn)保全，也就是訴前保全，是指利害關(guān)系人因情況緊急，不立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害的，可以在起訴前向人民法院申請(qǐng)，由人民法院采取的一種財(cái)產(chǎn)保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無(wú)法彌補(bǔ)的損失。這也就是說(shuō)，當(dāng)訴訟程序順利結(jié)束且法律文書生效后，如果不會(huì)出現(xiàn)權(quán)利人遭受到無(wú)法彌補(bǔ)損失的情況，那么訴前財(cái)產(chǎn)保全的使命就完成了。我國(guó)民訴法目前還沒有訴前保全裁定有效期限的規(guī)定，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法若干問題的意見》第109條的規(guī)定：“訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全裁定的效力一般應(yīng)維持到生效的法律文書執(zhí)行時(shí)止。在訴訟過(guò)程中，需要解除保全措施的，人民法院應(yīng)及時(shí)作出裁定，解除保全措施。”筆者理解立法愿意賦予訴前保全的效力亦具有延續(xù)性，但其效力應(yīng)維持到生效法律文書執(zhí)行時(shí)止，因此，本案中趙某申請(qǐng)的訴前財(cái)產(chǎn)保全的效力應(yīng)該止于其生效的判決書開始執(zhí)行時(shí)止，此時(shí)法院應(yīng)依職權(quán)解除趙某的訴前保全，協(xié)助劉某完成房屋過(guò)戶手續(xù)。至于趙某的15萬(wàn)元債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以執(zhí)行被告吳某的其他財(cái)產(chǎn)獲得。深圳法律顧問網(wǎng)

　　目前審判實(shí)踐中，關(guān)于在一房數(shù)賣案件中占有房屋和查封房屋效力順序的規(guī)定，只有《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第十六條有如下規(guī)定：“在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封的買受人。” 并沒有關(guān)于先行占有房屋的買受人的權(quán)利是否能對(duì)抗后進(jìn)行房屋查封的買受人的權(quán)利的相關(guān)規(guī)定。希望相關(guān)審判指導(dǎo)意見和司法解釋盡快出臺(tái)。