購房消費(fèi)者向開發(fā)商購買商品性住房并已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款后開發(fā)商被申請(qǐng)破產(chǎn)，在該商品房還未辦理過戶登記的情況下，雖然該房屋仍屬于開發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但基于購房消費(fèi)者就所購商品房對(duì)出賣人享有的特殊債權(quán)屬性，要求破產(chǎn)管理人繼續(xù)履行《商品房買賣合同》并為購房消費(fèi)者辦理過戶登記的，人民法院應(yīng)予支持。

 

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

(2015)民申字第1158號(hào)
 

　　再審申請(qǐng)人(一審被告、反訴原告，二審上訴人)：北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市西城區(qū)西單北大街**(勸業(yè)場(chǎng)內(nèi))。

　　訴訟代表人：韓長(zhǎng)勝，該公司破產(chǎn)管理人組長(zhǎng)。

　　委托代理人：王道彥，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。

　　被申請(qǐng)人(一審原告、反訴被告，二審被上訴人)：楊飛。

　　再審申請(qǐng)人北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱英嘉公司)與被申請(qǐng)人楊飛物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服北京市高級(jí)人民法院(2015)高民終字第761號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹�。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　英嘉公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，(一)一審、二審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》)第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定屬于適用法律確有錯(cuò)誤。1、《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)關(guān)于相對(duì)人完全支付了對(duì)價(jià)就取得尚未轉(zhuǎn)移占有的特定物物權(quán)的規(guī)定與《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)關(guān)于物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定不一致。2、《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定與《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》(以下簡(jiǎn)稱《企業(yè)破產(chǎn)法》)的規(guī)定不一致�！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第三十條規(guī)定：“破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請(qǐng)受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。”該條沒有但書的規(guī)定，即排除了一切例外情形。故《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定與《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條的規(guī)定不一致。而且，按照《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“選擇性保護(hù)”，即只有已經(jīng)完全支付了對(duì)價(jià)的相對(duì)人才給予特殊保護(hù)，而對(duì)于已經(jīng)支付了99%以下對(duì)價(jià)的相對(duì)人，只給予一般保護(hù)，與《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條規(guī)定的同類債權(quán)按比例清償?shù)脑瓌t不一致。3、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法若干問題的規(guī)定(二)》(以下簡(jiǎn)稱《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》)第二條的規(guī)定對(duì)《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條進(jìn)行了修訂，刪除了《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的第(二)、第(三)、第(四)、第(五)、第(六)、第(九)等六個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》第四十八條的規(guī)定，《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的相應(yīng)規(guī)定與《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》第二條的規(guī)定相抵觸，已經(jīng)不再適用。因此，一審、二審判決關(guān)于《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條的規(guī)定與《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》第二條的規(guī)定并不抵觸的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。4、一審、二審判決錯(cuò)誤地適用《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定違反了《中華人民共和國立法法》(以下簡(jiǎn)稱《立法法》)的相關(guān)規(guī)定�！读⒎ǚā返诎耸�三條規(guī)定：“同一機(jī)關(guān)制定的法律、行政法規(guī)、、地方性法規(guī)自治條例和單行條例、規(guī)章，特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用特別規(guī)定;新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。”《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》頒布于2002年，是針對(duì)已經(jīng)廢止的《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《破產(chǎn)法(試行)》)所作出的規(guī)定，而現(xiàn)行的《物權(quán)法》和《企業(yè)破產(chǎn)法》均頒布于2007年�！哆m用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》是針對(duì)現(xiàn)行的《企業(yè)破產(chǎn)法》所作出的規(guī)定�！秾徖砥飘a(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定不僅與《物權(quán)法》關(guān)于物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十條的規(guī)定明顯不一致，而且與《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》第一條和第二條的規(guī)定明顯不一致。因此，根據(jù)《立法法》第八十三條的規(guī)定，在判斷訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)的歸屬時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》第一條和第二條的規(guī)定，而不能適用《審理破產(chǎn)案件規(guī)定》第七十一條第(五)項(xiàng)的規(guī)定。(二)由于一審、二審判決適用法律錯(cuò)誤，導(dǎo)致一審、二審判決與現(xiàn)行法律相互沖突，且認(rèn)定的部分事實(shí)不清。1、一審、二審判決確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸楊飛所有與《物權(quán)法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《適用破產(chǎn)法規(guī)定(二)》的相關(guān)規(guī)定相互沖突。2、在訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)沒有按照《商品房買賣合同》的約定轉(zhuǎn)移登記到楊飛名下之前，楊飛僅僅對(duì)英嘉公司享有債權(quán)，而不可能對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)。一審、二審判決沒有對(duì)楊飛所享有的權(quán)利性質(zhì)作出正確認(rèn)定。3、《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條是關(guān)于“個(gè)別清償無效”的原則規(guī)定，第十八條可以視為是關(guān)于“個(gè)別清償無效”例外情形的規(guī)定。無論楊飛與英嘉公司之間的《商品房買賣合同》屬于債務(wù)人未履行完畢而對(duì)方當(dāng)事人已履行完畢的合同，還是債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同，在楊飛沒有獲得英嘉公司破產(chǎn)管理人發(fā)出繼續(xù)履行合同通知的情形下，《商品房買賣合同》均不得繼續(xù)履行。本案中，楊飛不具備獲得“個(gè)別清償”的條件，楊飛只能按照《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定申報(bào)債權(quán)。而一審、二審判決沒有對(duì)楊飛主張權(quán)利的程序作出正確認(rèn)定，而是徑行判決確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸楊飛所有，并判決英嘉公司配合楊飛行使取回權(quán)以及辦理房屋過戶手續(xù)，該判決內(nèi)容名義上支持了楊飛的取回權(quán)請(qǐng)求，實(shí)際上是判決訴訟雙方繼續(xù)履行《商品房買賣合同》約定的房屋交付及轉(zhuǎn)移登記的合同義務(wù)，實(shí)質(zhì)上直接清償了楊飛基于《商品房買賣合同》而對(duì)英嘉公司享有的債權(quán)，明顯違反了《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條的規(guī)定，導(dǎo)致楊飛在破產(chǎn)程序中非法獲得了“個(gè)別清償”。4、關(guān)于訴爭(zhēng)房屋是否交付的問題，二審判決在“經(jīng)審理查明”部分的表述與在“本院認(rèn)為”部分的表述自相矛盾。5、英嘉公司與楊飛簽訂《商品房買賣合同》后，除楊飛支付了購房款外，雙方并沒有辦理訴爭(zhēng)房屋的交付手續(xù)，更沒有辦理訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。一審、二審判決的“經(jīng)審理查明”部分均對(duì)該事實(shí)進(jìn)行了認(rèn)定。在沒有完成房屋交付和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情形下，二審法院關(guān)于“雙方之間的《商品房買賣合同》已經(jīng)履行完畢”的認(rèn)定明顯不符合客觀事實(shí)。6、一審、二審判決沒有正確認(rèn)定本案的案由。本案糾紛的實(shí)質(zhì)是訴訟雙方對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因產(chǎn)生了分歧，本案的案由應(yīng)當(dāng)是商品房買賣合同糾紛，而非物權(quán)確認(rèn)糾紛。綜上，英嘉公司根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

　　本院認(rèn)為，首先，本案所涉房屋為住宅商品房，楊飛通過個(gè)人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部?jī)r(jià)款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》)等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，交付了購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，消費(fèi)者就所購商品房對(duì)出賣人享有的債權(quán)，有別于普通無擔(dān)保債權(quán)，是一種針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)所享有的具有非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)亦不得對(duì)抗該債權(quán)。

　　其次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》《適用企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定(二)》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個(gè)別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認(rèn)定個(gè)別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者對(duì)于其所購房屋的權(quán)利，因其具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實(shí)現(xiàn)并不會(huì)構(gòu)成對(duì)其他破產(chǎn)債權(quán)人合法權(quán)益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權(quán)變更登記的義務(wù)，并非《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條所稱的無效的個(gè)別清償行為。

　　再次，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款之規(guī)定，管理人僅對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。而本案中，楊飛已經(jīng)通過銀行按揭貸款支付了案涉房屋的全部款項(xiàng)，故對(duì)于案涉商品房買賣合同，英嘉公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在楊飛主張繼續(xù)履行雙方簽訂的《商品房買賣合同》的情況下，英嘉公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故英嘉公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助楊飛辦理案涉房屋所有權(quán)變更登記，并將案涉房屋交付給楊飛。

　　最后，根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以產(chǎn)權(quán)登記為要件。對(duì)于本案所涉房房屋，楊飛雖然已經(jīng)支付了全部購房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未辦理房屋所有權(quán)變更登記，相關(guān)法律、行政法規(guī)、司法解釋亦未例外規(guī)定此種情形下買受人可直接取得房屋所有權(quán)。同時(shí)，本案并非因物權(quán)歸屬爭(zhēng)議引發(fā)的物權(quán)確認(rèn)糾紛，故二審法院將本案案由確定為物權(quán)確認(rèn)糾紛并確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過戶手續(xù)是正確的，通過該判項(xiàng)的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權(quán)。此外，二審判決雖對(duì)房屋交付等合同履行事實(shí)的認(rèn)定存在矛盾，但根據(jù)《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》之相關(guān)規(guī)定，該事實(shí)并不影響本案的最終處理。

　　綜上，雖然二審判決存在上述適用法律和認(rèn)定事實(shí)上的問題，但最終處理結(jié)果正確。因此，英嘉公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

　　駁回北京英嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請(qǐng)。

審　判　長(zhǎng)　 辛正郁

代理審判員　 司　偉

代理審判員　 沈丹丹

二〇一五年七月二十日

書　記　員　 劉　琨