房產(chǎn)糾紛
商品房買賣中居間服務(wù)協(xié)議的效力界定
商品房買賣中居間服務(wù)協(xié)議的效力界定
【案情】
2018年5月，張某與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂預(yù)約登記表、置業(yè)計(jì)劃表及服務(wù)協(xié)議等購房材料，其中服務(wù)協(xié)議約定張某購買某房產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套，房屋總價(jià)為139萬余元，服務(wù)費(fèi)為13萬元，某經(jīng)紀(jì)公司為服務(wù)方，并備注：服務(wù)優(yōu)惠為13萬抵20萬，買受方支付服務(wù)費(fèi)13萬元后方可享受購買房屋總價(jià)款優(yōu)惠到130萬余元，并以優(yōu)惠后的總價(jià)款簽訂商品房預(yù)售合同等。后張某向某經(jīng)紀(jì)公司支付了13萬元，并與某房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定購買的商品房總價(jià)為117萬余元，并支付完畢全部購房款。2020年1月，張某以其繳納的13萬元系多繳的購房款為由訴至法院，要求某經(jīng)紀(jì)公司及某房產(chǎn)公司共同返還。審理中，某房產(chǎn)公司否認(rèn)委托某經(jīng)紀(jì)公司代理銷售商品房。
【分歧】
本案爭議焦點(diǎn)在于某經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)否向張某返還13萬元服務(wù)費(fèi)。對此存在以下兩種觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，某經(jīng)紀(jì)公司未能提供證據(jù)證明其與某房產(chǎn)公司存在委托代理銷售關(guān)系，某房產(chǎn)公司也明確未推出過相應(yīng)的優(yōu)惠政策，某經(jīng)紀(jì)公司未提供證據(jù)證明其已按約向張某提供了優(yōu)惠服務(wù)，故其收取13萬元無事實(shí)依據(jù)，張某有權(quán)要求返還。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，服務(wù)協(xié)議明確了13萬元款項(xiàng)的性質(zhì)為“優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)”，服務(wù)內(nèi)容為“13萬抵20萬，買受方支付服務(wù)費(fèi)13萬元后方可享受購買房屋總價(jià)款優(yōu)惠到130萬余元”，且該服務(wù)費(fèi)不計(jì)算在商品房總價(jià)中，故張某對以支付優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)為對價(jià)享受相應(yīng)的房屋價(jià)格優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)是明知且認(rèn)可的。所以，服務(wù)協(xié)議合法有效，對張某的訴求，不應(yīng)支持。
【評析】
筆者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：
1.服務(wù)協(xié)議合法有效。原合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條，強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。判斷某項(xiàng)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性規(guī)定的根本在于，違反該規(guī)定的行為是否嚴(yán)重侵害國家、集體和社會(huì)公共利益，是否需要國家權(quán)力對當(dāng)事人意思自治行為予以干預(yù)。張某與某經(jīng)紀(jì)公司簽訂的服務(wù)協(xié)議顯然沒有違反相關(guān)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不具有合同無效情形，應(yīng)屬有效，張某應(yīng)受該協(xié)議的約束。
2.服務(wù)協(xié)議外第三人因素并不直接影響合同效力。意思自治原則是民法的重要原則，即任何民事主體都有自愿訂立合同，創(chuàng)設(shè)民事法律關(guān)系的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。服務(wù)協(xié)議的締結(jié)雙方是張某與某經(jīng)紀(jì)公司，只在二者之間發(fā)生法律效力。相對于張某與某房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同，服務(wù)協(xié)議系某經(jīng)紀(jì)公司與張某對有關(guān)服務(wù)內(nèi)容的獨(dú)立約定，就該服務(wù)內(nèi)容而言，某經(jīng)紀(jì)公司并不需要某房產(chǎn)公司的授權(quán)，故某經(jīng)紀(jì)公司有無取得某房產(chǎn)公司的代理銷售商品房權(quán)限不直接影響服務(wù)協(xié)議的效力。
3.由受益人舉證構(gòu)成不當(dāng)?shù)美`反證明責(zé)任的分配規(guī)則。不當(dāng)?shù)美暮诵囊鞘芤嫒巳〉美鏌o合法根據(jù)，對于給付型不當(dāng)?shù)美恼J(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵循“誰主張，誰舉證”的基本原則，由請求人對受益人的得利無法律上的原因承擔(dān)證明責(zé)任。如果將該證明責(zé)任分配給受益人，那么請求人就可以在缺乏證據(jù)的情況下輕易提起不當(dāng)?shù)美V，受益人則要承擔(dān)舉證風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)，這會(huì)導(dǎo)致不當(dāng)?shù)美V的濫用，形成對現(xiàn)有秩序安定的動(dòng)搖。張某要求某經(jīng)紀(jì)公司返還服務(wù)費(fèi)，應(yīng)對服務(wù)協(xié)議不成立、無效承擔(dān)證明責(zé)任或主張撤銷服務(wù)協(xié)議，況且從服務(wù)協(xié)議和商品房買賣合同內(nèi)容來看，張某確已按服務(wù)協(xié)議約定的優(yōu)惠價(jià)格購買了案涉商品房，故以某經(jīng)紀(jì)公司未能舉證證明張某已享受優(yōu)惠服務(wù)而認(rèn)定構(gòu)成不當(dāng)?shù)美`反了不當(dāng)?shù)美淖C明規(guī)則，也間接否定了服務(wù)協(xié)議的法律效力。
(作者：曾憲佳 作者單位：江蘇省張家港市人民法院)
