商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同還是本約合同

　　再審申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人)：李某某，男，香港特別行政區(qū)居民。

　　被申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　再審申請(qǐng)人李某某因與被申請(qǐng)人重慶某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某某公司)商品房預(yù)約合同糾紛一案，不服重慶市高級(jí)人民法院(2020)渝民終37號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹�。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　李某某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，(一)一、二審法院將《房屋定向認(rèn)購(gòu)銷售協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》)認(rèn)定為預(yù)約合同是錯(cuò)誤的。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，李某某與某某公司于2019年4月2日簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》符合商品房買賣合同組成要素，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣本約合同。李某某提供的某某公司工作人員許晚騰、吝艷惠與李某某父親的微信聊天記錄、證人劉某的證言等相關(guān)證據(jù)也能充分證明《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》屬于本約合同。(二)一、二審法院關(guān)于某某公司不存在違約行為認(rèn)定錯(cuò)誤。一、二審法院關(guān)于李某某構(gòu)成逾期回復(fù)、某某公司催簽函送達(dá)時(shí)間以及某某公司指定五日回復(fù)期間合理性的認(rèn)定均存在錯(cuò)誤。從李某某與某某公司整個(gè)交易溝通過程來(lái)看，某某公司將案涉房屋另售他人的行為屬于一房二賣的欺詐行為，構(gòu)成違約。(三)李某某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)該得到支持。盡管某某公司與李某某尚未在《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》上簽字蓋章，但根據(jù)《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定，雙方對(duì)《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容均已認(rèn)可，雙方因案涉房屋買賣合同法律關(guān)系已經(jīng)成立且生效，《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)作為《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的組成部分，與《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》具有同等法律效力。某某公司未按照雙方約定履行義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即應(yīng)按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定向李某某支付400萬(wàn)元違約金，同時(shí)還應(yīng)承擔(dān)李某某為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而產(chǎn)生的30萬(wàn)元律師費(fèi)。如果前述請(qǐng)求得不到支持，某某公司應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給李某某造成的損失，包括195萬(wàn)元房屋差價(jià)、40余萬(wàn)元匯率差、1萬(wàn)余元機(jī)票費(fèi)和30萬(wàn)元律師費(fèi)。即使法庭認(rèn)定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是預(yù)約合同、某某公司沒有違約，但本案訴訟系因某某公司隱瞞案涉房屋另售他人的事實(shí)而產(chǎn)生，某某公司應(yīng)當(dāng)對(duì)30萬(wàn)元律師費(fèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。綜上，一、二審判決存在事實(shí)認(rèn)定和法律適用錯(cuò)誤，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹�，�?qǐng)求撤銷二審判決，提審本案并改判支持李某某一審全部訴訟請(qǐng)求。

　　本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案有如下爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

　　(一)《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的性質(zhì)

　　2003年施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”因此，判斷《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》是預(yù)約合同還是本約合同，關(guān)鍵在于該協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。一方面，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》雖約定當(dāng)事人與案涉商品房屋的基本情況、總價(jià)款、付款方式等，但未約定《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任以及公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記等有關(guān)事宜;對(duì)于交付時(shí)間和裝修標(biāo)準(zhǔn)，也僅約定以將來(lái)簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及其附件為準(zhǔn)。根據(jù)上述規(guī)定，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)屬于預(yù)約合同。另一方面，某某公司作為甲方與李某某作為乙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》第四條第二款約定，“甲乙雙方在本認(rèn)購(gòu)書簽訂后，若甲方關(guān)于該物業(yè)承諾的租賃事宜未與江北嘴中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)達(dá)成一致，甲方應(yīng)告知乙方(包括電話、短信、微信等形式)，若乙方仍愿意購(gòu)買則購(gòu)買價(jià)格不得超過本認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的總價(jià)格，乙方享有本認(rèn)購(gòu)書約定價(jià)格的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);若乙方放棄購(gòu)買，則甲方需將誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)金全額退還乙方，乙方不予追究甲方任何責(zé)任。若甲方關(guān)于該物業(yè)的租賃事宜與江北嘴中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)達(dá)成一致，則乙方需于收到甲方通知(包括但不限于電話、函件、短信等)后七日之內(nèi)按2000萬(wàn)元的房?jī)r(jià)簽訂《重慶市商品房買賣合同》，逾期簽約甲方可以另售該物業(yè)，乙方不得追究甲方任何責(zé)任，誠(chéng)意金甲方無(wú)息退還乙方。”可見，關(guān)于案涉房屋的《重慶市商品房買賣合同》最終能否簽訂，取決于案涉房屋是否帶租約出售的事實(shí)確定之后李某某的表態(tài)。綜上，本院認(rèn)為，綜合考慮《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的形式、內(nèi)容及另行簽訂買賣合同的必要性等因素，一、二審法院認(rèn)定《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為商品房買賣預(yù)約合同，并無(wú)不當(dāng)。

　　(二)某某公司是否存在違反《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的行為

　　1.李某某的回復(fù)是否構(gòu)成逾期。根據(jù)一、二審法院查明的事實(shí)，某某公司在確認(rèn)案涉房屋不能達(dá)成租賃協(xié)議后，其置業(yè)顧問吝艷慧通過微信于2019年5月10日告知李某某的父親李樹森;根據(jù)李樹森的要求，某某公司于2019年5月16日制作了書面催簽函，先后向李某某深圳地址和《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中載明的李某某香港地址進(jìn)行了郵寄送達(dá)，查詢回執(zhí)顯示，寄往深圳地址的郵件于2019年5月19日簽收，簽收人為“他人收，蜂巢”;寄往香港地址的郵件于2019年5月23日“妥投”。2019年5月20日，吝艷慧通過微信將催簽函的內(nèi)容拍照發(fā)送給李樹森，同時(shí)告知李樹森寄往深圳的郵件已于5月19日寄到，寄往香港的郵件也已寄出。由此可見，對(duì)于案涉房屋不能帶租約出售的事實(shí)，李某某最早應(yīng)當(dāng)于2019年5月10日已有預(yù)期;對(duì)于催簽函的內(nèi)容及郵寄的事實(shí)，李某某最早應(yīng)當(dāng)于2019年5月20日知曉。即使將2019年5月23日郵件到達(dá)李某某香港地址的時(shí)間視為催簽函最終送達(dá)日期，根據(jù)催簽函的要求，李某某最遲也應(yīng)當(dāng)于5月29日前回復(fù)某某公司。李某某以其不在香港、對(duì)某某公司寄送郵件已送達(dá)不知情為由主張催簽函的送達(dá)時(shí)間為2019年6月3日，因?qū)嶋H取件時(shí)間取決于李某某的個(gè)人安排，不應(yīng)影響對(duì)該份郵件送達(dá)時(shí)間的法律判斷，本院不予支持該主張。綜上，李某某于2019月6月6日向某某公司郵寄回函，回復(fù)同意以不帶租約的形式購(gòu)買案涉房屋，構(gòu)成逾期回復(fù)。

　　2.某某公司指定五日回復(fù)期限是否合理�！墩J(rèn)購(gòu)協(xié)議》第四條第二款并未約定租約未達(dá)成時(shí)李某某回復(fù)某某公司通知的期限，僅約定在租約達(dá)成時(shí)李某某需于收到某某公司通知后七日內(nèi)簽約，即在租約達(dá)成的情形下，七日內(nèi)需要完成李某某回復(fù)、雙方確定簽約時(shí)間以及具體簽約等事項(xiàng)。本院認(rèn)為，參照上述約定期限，在案涉房屋不能帶租約出售的情況下，某某公司在催簽函中要求李某某收到函告后五日內(nèi)確認(rèn)是否購(gòu)買，并不存在明顯的不合理。根據(jù)一、二審法院查明的事實(shí)，李某某最早應(yīng)于2019年5月10日對(duì)房屋不能帶租約出售的情況已有預(yù)期，李樹森于2019年5月20日微信獲悉催簽函內(nèi)容，沒有正面回復(fù)是否購(gòu)買，僅微信回復(fù)“我近日去深圳取回詳閱，預(yù)定6月3日抵渝。”李某某明知催簽函告知的五日回復(fù)時(shí)限，卻遲至2019年6月6日才回復(fù)，并非因五日期限不合理所致。

　　3.某某公司將案涉房屋另售及相關(guān)行為的性質(zhì)。李某某與某某公司于2019年4月2日簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后，雖然相關(guān)事實(shí)能夠反映出某某公司希望李某某放棄購(gòu)買案涉房屋的主觀傾向，但是，違約行為的認(rèn)定，是以違約方存在違反約定的行為事實(shí)為前提的。根據(jù)《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定，李某某有優(yōu)先購(gòu)買案涉房屋的權(quán)利，某某公司負(fù)有告知李某某案涉房屋最終是否帶租約銷售的義務(wù)。在實(shí)際履行中，某某公司在確定案涉房屋不帶租約出售后對(duì)李某某進(jìn)行了函告，保障了其選擇簽約的權(quán)利，亦未阻止李某某按期回復(fù)。李某某據(jù)此主張某某公司違約，缺乏事實(shí)依據(jù)，其相應(yīng)申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?/p>

　　綜上，某某公司并不存在違反《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的行為。

　　(三)某某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任

　　1.關(guān)于400萬(wàn)元違約金。李某某該項(xiàng)主張的依據(jù)為《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》提及的《重慶市商品房買賣合同》之《補(bǔ)充協(xié)議》第十四條關(guān)于違約金的約定，因《重慶市商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》未能訂立，對(duì)李某某和某某公司不具有約束力，一、二審法院未支持李某某關(guān)于某某公司向其支付400萬(wàn)元違約金的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。

　　2.關(guān)于損失賠償。李某某主張若不能支持400萬(wàn)元違約金，則某某公司應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給其造成的損失，包括195萬(wàn)元房屋差價(jià)、40余萬(wàn)元匯率差、1萬(wàn)余元機(jī)票費(fèi)和30萬(wàn)元律師費(fèi)。對(duì)此，本院認(rèn)為，首先，某某公司在李某某逾期回復(fù)后將案涉房屋另售他人，未違反《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的約定，某某公司對(duì)于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的解除和本約的未能訂立不存在過錯(cuò)。但是，某某公司在2019年5月30日將案涉房屋出售給案外人后，在明知李樹森將于同年6月3日抵渝商談購(gòu)房事宜的情況下，沒有及時(shí)告知李樹森、李某某該事實(shí)，導(dǎo)致李樹森、李某某在事實(shí)上已不可能簽訂《重慶市商品房買賣合同》的情況下，仍按原計(jì)劃于6月3日抵達(dá)重慶，產(chǎn)生不必要的機(jī)票費(fèi)�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十條第二款規(guī)定，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”根據(jù)該規(guī)定，某某公司應(yīng)當(dāng)對(duì)因其未履行通知義務(wù)而給李某某造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，李樹森、李某某在2019年3月14日至9月17日期間多次往返于深圳和重慶，共計(jì)產(chǎn)生機(jī)票費(fèi)3254元，其中僅有6月3日李樹森從深圳乘機(jī)抵達(dá)重慶、6月20日從重慶返回深圳的機(jī)票費(fèi)用，系因某某公司未履行通知義務(wù)而產(chǎn)生的直接損失，共計(jì)1382元。李某某主張的其他損失并非因某某公司未及時(shí)告知案涉房屋已出售這一不當(dāng)行為造成的損失，二審判決未支持其相關(guān)訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。

　　綜上，李某某的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

　　駁回李某某的再審申請(qǐng)。