深圳房產(chǎn)糾紛律師，違約方應(yīng)承擔(dān)因房?jī)r(jià)上漲而導(dǎo)致的房屋差價(jià)損失

違約方應(yīng)承擔(dān)因房?jī)r(jià)上漲而導(dǎo)致的房屋差價(jià)損失
——王某訴潘某房屋買賣合同糾紛案
王 勇 劉賢君 劉 卉
要點(diǎn)提示：二手房屋買賣合同簽訂后，雙方均應(yīng)誠(chéng)信履約，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。因房?jī)r(jià)漲跌而惡意違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購(gòu)房差價(jià)損失。至于差價(jià)損失賠償金額的確定，如當(dāng)事人已提交相關(guān)證據(jù)證明其另外購(gòu)買的房屋在位置、朝向、樓層、面積等方面均與訴爭(zhēng)房屋相類似的情況下，可以按照損失發(fā)生時(shí)點(diǎn)的兩套房屋市場(chǎng)成交價(jià)單價(jià)差額，再綜合考慮違約原因、過錯(cuò)程度及守約方實(shí)際支出等因素，酌情確定差價(jià)損失賠償金額。
案例索引：
一審：廣州市天河區(qū)人民法院（2017）粵0106民初1489號(hào)。
二審：廣州市中級(jí)人民法院（2017）粵01 民終13079號(hào)。
一、案情
上訴人（原審被告）：潘某。
被上訴人（原審原告）：王某。
被告潘某系案涉房屋的登記產(chǎn)權(quán)人。2016年8月11日，原告王某（買方）與潘某（賣方）及案外人某房地產(chǎn)代理有限公司（經(jīng)紀(jì)方）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定：賣方將案涉房屋以現(xiàn)狀售予買方，總樓價(jià)為1250000元；買方應(yīng)在2016年8月11日向賣方支付定金50000元，首期樓款（不含定金）320000元在成功遞件當(dāng)天由買方直接支付給賣方，樓價(jià)余款（貸款銀行批準(zhǔn)按揭的金額）在辦妥交易過戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入賣方在該貸款銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。因買方或賣方違反本合同約定，如拒不配合提供交易所需資料或逾期辦理交易、按揭等買賣相關(guān)手續(xù)、逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等無故不履行本合同項(xiàng)下義務(wù)，則逾期未超過十天的，違約方須按逾期每日總樓價(jià)的1‰向守約方支付違約金；逾期超過十天仍不履行的，守約方有權(quán)解除合同并要求違約方承擔(dān)定金責(zé)任（雙倍返還定金或沒收定金）或支付等額于總樓價(jià)10%的違約金，守約方應(yīng)向違約方發(fā)出解除合同通知書，已收之房款應(yīng)于解除合同發(fā)出之日起五天內(nèi)退還；逾期十天仍未履行的，但守約方同意繼續(xù)履行的，守約方有權(quán)要求違約方按每日樓價(jià)款的1‰支付違約金；基于經(jīng)紀(jì)方為買賣雙方提供獨(dú)家的居間服務(wù)，并促成買賣雙方簽署本合同，買方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)方支付房地產(chǎn)咨詢及買賣代理費(fèi)13000 元。合同簽訂當(dāng)天，王某向潘某支付了定金50000元。
此后，王某與潘某約定于2016年11月3日前往房管部門辦理過戶手續(xù)，但當(dāng)日潘某以其未帶身份證原件及經(jīng)紀(jì)方不在場(chǎng)為由拒絕辦理過戶手續(xù)。王某委托律師于2016年11月4日向潘某發(fā)出《律師函》，要求潘某在2016年11月8日前協(xié)助王某辦理案涉房屋的遞件手續(xù)，否則將追究潘某違約責(zé)任等，但潘某未予理會(huì)。王某通過經(jīng)紀(jì)方聯(lián)系潘某，潘某在2016年11月15日明確表示不再向王某出售案涉房屋，王某亦就此提交了相應(yīng)的微信聊天記錄為證。王某為證明2016年11月3日當(dāng)天完全具備支付首期款320000元的能力，向法院提交了《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人活期賬戶交易明細(xì)》（顯示王某在2016年11月2日至11月4日期間的銀行存款為323390.02元）予以證明。
2016年11月25日，王某與案外人楊某簽訂《房屋買賣合同》，約定王某向楊某購(gòu)買其所有的與涉案房屋同小區(qū)的1012房，面積約69.2平方米，成交價(jià)為1680000元，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
后王某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、潘某返還王某定金50000 元；二、潘某向王某支付違約金125000元；三、潘某賠償王某房?jī)r(jià)差額損失305000元（1680000元-1250000元-125000元）；四、潘某賠償王某中介費(fèi)13000元、按揭貸款代理費(fèi)8000元、律師費(fèi)18000 元、租賃房屋費(fèi)用21200 元（2000 元+9600元+4800元/月×2個(gè)月）。
二、裁判
廣州市天河區(qū)人民法院一審認(rèn)為，王某、潘某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。從履行情況來看，王某已依約向潘某支付了定金50000元。根據(jù)雙方確認(rèn)，2016年11月3日雙方已約定到房管部門辦理遞件手續(xù)，但當(dāng)日潘某以經(jīng)紀(jì)方未到場(chǎng)且王某不同意先支付首期款再辦理遞件手續(xù)為由，拒絕辦理遞件手續(xù)；而此后潘某又在2016年11月15日以王某未能按期支付購(gòu)房款，也無能力付款為由拒絕出售案涉房屋。結(jié)合本案證據(jù)，王某在2016年11月3日是具備向潘某支付首期款320000元的能力的，且當(dāng)時(shí)也取得了銀行出具的同意貸款證明，故在合同明確約定王某支付首期款時(shí)間為成功遞件當(dāng)天的情況下，潘某主張王某逾期支付購(gòu)房款及無付款能力，缺乏事實(shí)依據(jù)；且即使潘某認(rèn)為2016年11月3日經(jīng)紀(jì)方未到場(chǎng)，雙方對(duì)付款時(shí)間存在爭(zhēng)議，交易存在風(fēng)險(xiǎn)，也無證據(jù)顯示潘某在該日后對(duì)王某的付款能力提出異議，或要求重新商定辦理遞件手續(xù)的時(shí)間，而王某在該日后則以多種方式催促潘某辦理遞件手續(xù)。故此，潘某拒絕履行《房地產(chǎn)買賣合同》依據(jù)不足，已構(gòu)成根本違約，王某有權(quán)解除《房地產(chǎn)買賣合同》并要求潘某承擔(dān)違約責(zé)任�；�于王某、潘某對(duì)解除《房地產(chǎn)買賣合同》均無異議，潘某應(yīng)將王某已付的定金50000元退還王某。此外，根據(jù)合同約定，潘某逾期辦理交易手續(xù)，王某有權(quán)要求潘某支付等額于總樓價(jià)10%的違約金。因王某已充分舉證證明其在潘某拒絕履行《房地產(chǎn)買賣合同》當(dāng)月即2016年11月25日向案外人購(gòu)買了與案涉房屋同棟的房屋，房屋價(jià)格為1680000元，與王某與潘某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)約定案涉房屋價(jià)格為1250000元，存在較大差額，王某確實(shí)存在實(shí)際損失，故對(duì)王某要求潘某支付違約金125000元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。另，關(guān)于王某要求潘某支付房?jī)r(jià)差額損失305000元的訴請(qǐng)，因房地產(chǎn)交易價(jià)格受多種因素影響，包括房屋的面積、朝向、樓層等，加之已判令潘某向王某支付違約金125000元，足以彌補(bǔ)潘某的部分實(shí)際損失，一審法院根據(jù)公平原則，酌情判令潘某向王某支付房?jī)r(jià)差額損失150000元。故判決：一、潘某向王某返還定金50000元；二、潘某向王某支付違約金125000元；三、潘某向王某賠償房?jī)r(jià)差額損失150000元；四、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，潘某不服，向廣州市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求依法撤銷一審判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)，改判潘某不承擔(dān)任何違約和賠償責(zé)任。事實(shí)和理由如下：1.王某在房屋交易過程中的不當(dāng)行為造成潘某交易不安。首先，王某在雙方?jīng)]有約定的情況下，就案涉房屋申請(qǐng)裝修貸款用以支付首期款。這不僅損害了潘某的合法權(quán)益，也違背了房產(chǎn)交易的初衷。其次，王某在過戶遞件當(dāng)天，拒不出示和支付購(gòu)房首期款。潘某在再三要求王某支付首期款無果的情況下，當(dāng)即終止交易。2.潘某已于2016年11月3日及2016年11月15日明確告知了王某不再出售案涉房屋，潘某已盡到了及時(shí)告知義務(wù)，無需承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲造成的差價(jià)損失等所有法律責(zé)任。
廣州市中級(jí)人民法院二審在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，經(jīng)當(dāng)庭調(diào)解，促使雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議：潘某向王某退還定金50000元，賠償違約金125000元和購(gòu)房差價(jià)損失100000元。
三、評(píng)析
近年來，隨著廣州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日趨成熟，因二手房買賣引發(fā)的糾紛呈現(xiàn)增多趨勢(shì)。本案糾紛系賣方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)出售房屋引起，屬于單方違約的情形之一。此類案件的處理，通常存在兩大爭(zhēng)議焦點(diǎn)，一是對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定，二是違約責(zé)任中的損失賠償額的確定。前者屬于事實(shí)認(rèn)定的層面，個(gè)案有別，應(yīng)具體案情具體分析。而后者有關(guān)損失賠償，尤其是房屋差價(jià)損失是否屬于損失賠償?shù)姆秶�，如何確定差價(jià)損失賠償?shù)慕痤~等問題，目前在司法實(shí)踐中仍存在不同的處理方式，故此，有必要以本案為例進(jìn)行具體分析，以促進(jìn)對(duì)同類型案件的裁判尺度的統(tǒng)一。
（一）單方違約情況下合同是解除還是繼續(xù)履行
單方違約，指的是合同一方當(dāng)事人在沒有合同或法律依據(jù)的情況下，純粹基于主觀意愿而拒絕繼續(xù)履行合同。實(shí)踐中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)的行情變化，基于自身利益最大化的考慮，通常會(huì)出現(xiàn)在合同履行過程中，甚至在合同履行初始，一方當(dāng)事人明確表示拒絕履行合同義務(wù)，甚至以主動(dòng)承擔(dān)違約責(zé)任的方式要求解除合同，而守約方則要求繼續(xù)履行合同或者同意解除合同，但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條規(guī)定，“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”；第八條第一款規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。即基于合同法上的當(dāng)事人意思自治及誠(chéng)實(shí)信用原則，合同相對(duì)方在簽約后，均應(yīng)依約全面履行合同，在沒有合同約定或法定事由的情況下，未經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，不得隨意變更或解除合同，以維護(hù)交易的安全及市場(chǎng)的有序發(fā)展。據(jù)此，筆者認(rèn)為，在單方違約的情況下，合同是繼續(xù)履行還是解除，選擇權(quán)應(yīng)掌握在守約方手中，即對(duì)于一方故意違約，并主張合同解除的，除非守約方同意，否則一般不予支持。但考慮到公平原則，在特殊情況下，如果違約行為發(fā)生在合同履行初期，而違約一方繼續(xù)履行的成本確實(shí)過高（比如買受人的經(jīng)濟(jì)狀況因自身或家人重病而突然嚴(yán)重惡化，導(dǎo)致其喪失付款能力等情形），且合同約定的違約責(zé)任足以彌補(bǔ)守約方的損失的，則可允許違約方以主動(dòng)承擔(dān)違約責(zé)任的方式解除合同，而不宜判令繼續(xù)履行。因此，在單方違約情況下合同是解除還是繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)區(qū)分合同的履行階段、違約方的履行成本、履行行為的性質(zhì)等因素進(jìn)行綜合認(rèn)定。
（二）有關(guān)違約事實(shí)和責(zé)任的認(rèn)定
合同簽訂后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用的原則，促進(jìn)交易履行。當(dāng)合同未能繼續(xù)履行時(shí)，買賣雙方往往各執(zhí)一詞，為自己行為找理由，真相則隱藏在“冰山”下，此時(shí)法官應(yīng)在查明合同約定、交易流程及雙方實(shí)際履行過程等事實(shí)的基礎(chǔ)上，去偽存真，找出真正阻卻交易的根本原因，再根據(jù)舉證責(zé)任的分配、雙方過錯(cuò)大小來最終認(rèn)定和劃分違約責(zé)任。
以本案為例，買方已依約向賣方支付了定金5萬元，并辦理了相關(guān)貸款手續(xù)，后因雙方當(dāng)事人在辦理遞件過戶手續(xù)時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議，賣方以買方存在不當(dāng)行為為由，主觀懷疑買方無付款能力，導(dǎo)致其產(chǎn)生不安而拒絕交易。此時(shí)，需要分析賣方主張的買方存在不當(dāng)行為的確定性和影響力，即這些所謂的不當(dāng)行為是否足以阻止交易進(jìn)行，是否構(gòu)成根本違約。賣方主張的買方不當(dāng)行為有二，一是買方在最初簽約時(shí)曾辦理裝修貸款手續(xù)，二是在2016年11月3日買賣雙方遞件當(dāng)天，買方拒不出示和支付購(gòu)房首期款。對(duì)于第一個(gè)不當(dāng)行為，筆者認(rèn)為，雖然買方確認(rèn)其曾申請(qǐng)過裝修貸款，但買方表示這是其采用多種方式積極履約的表現(xiàn)，且賣方雖對(duì)此方式有疑問，但已經(jīng)以實(shí)際行動(dòng)表明配合買方辦理裝修貸款手續(xù)，此后再反悔，有違誠(chéng)信原則。雖然從買方提交的同貸書及最高額抵押貸款合同等證據(jù)來看，買方所辦理的貸款確實(shí)與一般的二手房交易中的按揭貸款不同，即買方除部分是正常的購(gòu)房按揭貸款外，還與銀行簽訂了最高額抵押貸款合同，但這只是在形式上與一般的二手房按揭貸款有區(qū)別，實(shí)質(zhì)上買方辦理貸款的方式如何并不一定會(huì)對(duì)其付款能力或合同繼續(xù)履行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，能否貸到款的結(jié)果才對(duì)交易的履行有實(shí)質(zhì)影響。從買方提交的銀行存折，以及買方在賣方明確表示不賣房后不久即另行購(gòu)入房屋的行為來看，買方是具有付款能力的。對(duì)于第二個(gè)不當(dāng)行為，首先，雙方合同明確約定的支付首期款的時(shí)間是成功遞件當(dāng)天，即應(yīng)是遞件在先，支付首期款在后，故在未成功遞件的情況下，賣方要求買方先行支付首期款并不符合合同約定，屬于其單方變更合同行為，因此，賣方主張的第二個(gè)不當(dāng)行為也因缺乏合同約定和法定事由而不能成立。至于賣方上訴提及的中介未到場(chǎng)的理由，明顯不能阻卻買賣交易繼續(xù)履行，亦無合同及法律依據(jù)�；�于上述分析，可以認(rèn)定賣方所謂的買方不當(dāng)行為并不影響交易進(jìn)行，賣方拒絕賣房才是阻卻本案交易繼續(xù)進(jìn)行的根本原因，賣方對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。經(jīng)二審法院充分調(diào)查，賣方顯然已經(jīng)意識(shí)到其拒售房屋的理由難以成立，故主動(dòng)提出調(diào)解要求。
（三）違約責(zé)任的承擔(dān)及損失賠償額的認(rèn)定
首先，損失賠償范圍的確定。根據(jù)我國(guó)合同法第一百一十三條第一款、第一百一十四條、第一百一十九條之規(guī)定，當(dāng)事人可以約定違約金，約定的違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可按照“損失填平”原則，請(qǐng)求賠償損失差額，且損失賠償?shù)姆秶�，不僅包括實(shí)際損失，還包括合同履行后的可得利益損失；一方違約后，相對(duì)方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，否則不可就擴(kuò)大損失要求賠償。在二手房屋買賣合同糾紛中，因房?jī)r(jià)漲跌而產(chǎn)生的房屋差價(jià)損失，在房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)的情況下，雙方當(dāng)事人在簽約時(shí)均應(yīng)有所預(yù)見，屬于可得利益損失范疇；守約方可通過另購(gòu)房屋、提起訴訟等方式防止損失擴(kuò)大。
其次，損失賠償金額的確定。依照最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第10條規(guī)定，人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。
本案中，買方王某在房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，及時(shí)購(gòu)房并提起本案訴訟，客觀上阻止了損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，且王某提交了相關(guān)購(gòu)房合同等證據(jù)，證明其另購(gòu)房屋與涉案房屋在地理位置、面積大小等方面具有高度可比性。按照其另購(gòu)房屋單價(jià)計(jì)算房屋差價(jià)，其結(jié)果大大高于合同約定的10%違約金，故一審法院在判令支持了王某有關(guān)違約金的請(qǐng)求的基礎(chǔ)上，再綜合考慮前后兩套房屋在朝向、樓層等方面存在一定的差異性，酌情判令潘某另行賠償15萬元房屋差價(jià)損失，具有一定合理性。
必須指出的是，在房屋差價(jià)損失賠償金額的確定上，一審法院的處理具有一定的特殊性，一方面，雙方當(dāng)事人在一審中均沒有申請(qǐng)?jiān)u估；另一方面，買方在賣方明確拒絕出售房屋后不久就另購(gòu)了房屋，且房屋位于訴爭(zhēng)房屋的同小區(qū)，面積相近，故二者價(jià)格具有一定的可比性，剔除房屋面積、朝向、樓層等差異性因素后，一審法院以買方另購(gòu)房屋作為計(jì)算房屋差價(jià)款的依據(jù)具有一定的合理性。這樣處理的好處是節(jié)省了當(dāng)事人不必要的評(píng)估費(fèi)用支出，也避免了因評(píng)估時(shí)間過長(zhǎng)而增加當(dāng)事人的訴訟成本。但弊端也很明顯，一方面，此種處理方式要求法官對(duì)于訴爭(zhēng)房屋及周邊房屋具體情況包括市場(chǎng)行情必須非常熟悉，才能準(zhǔn)確把握酌情尺度；另一方面，由于法官自由心證的過程未必能在判決書中得到全面反映，僅僅“酌情”二字，可能使當(dāng)事人在不理解的基礎(chǔ)上，對(duì)法官產(chǎn)生無端猜忌和懷疑，繼而導(dǎo)致當(dāng)事人對(duì)法院酌情處理結(jié)果不滿，在一定程度上會(huì)影響裁判文書的權(quán)威性。深圳法律顧問
筆者認(rèn)為，在一般情況下，對(duì)于房屋差價(jià)損失金額的確定，如雙方對(duì)計(jì)算方式有約定的從其約定；雙方無約定，經(jīng)協(xié)商仍不能確定的，建議由法院向當(dāng)事人釋明后，當(dāng)事人提出申請(qǐng)，法院委托有評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)漲跌情況進(jìn)行評(píng)估鑒定。評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，綜合考慮合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及案件審理過程中房?jī)r(jià)的漲跌等情況合理確定。如果雙方當(dāng)事人均不同意評(píng)估，而當(dāng)事人已提交相關(guān)證據(jù)可以證明其另購(gòu)房屋與訴爭(zhēng)房屋在位置、面積等方面存在高度可比性的情況下，可以考慮以兩套房屋的單價(jià)差額乘以訴爭(zhēng)房屋面積來確定房屋差價(jià)損失，并需綜合考慮違約原因、過錯(cuò)程度及守約方實(shí)際支出等因素。至于當(dāng)事人經(jīng)法院釋明后明確表示拒絕評(píng)估，又不能提交相應(yīng)證據(jù)證明房屋差價(jià)損失的，則應(yīng)按照舉證責(zé)任的分配原則，由負(fù)有舉證責(zé)任的一方承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。
除了在類似本案單方違約的情況下，在二手房屋買賣合同不成立、無效或被撤銷的情形下，一方當(dāng)事人要求另一方賠償房屋差價(jià)損失的，亦可以參照上述原則處理，酌情予以支持。即損失賠償?shù)臄?shù)額可參照房?jī)r(jià)差額范圍，結(jié)合買方的實(shí)際支出、合同履行情況、過錯(cuò)程度等酌情確定；購(gòu)房款利息及房屋使用費(fèi)可作為買賣雙方各自損失，根據(jù)雙方過錯(cuò)情況予以處理。
（作者單位：廣州市中級(jí)人民法院）