深圳房產(chǎn)糾紛律師，“問題”房屋買賣背后的情法之爭

       大多數(shù)中國人對“買房”有著根深蒂固的心理需求，而新上市的商品房動輒每平方米數(shù)萬元的單價，讓不少購房者知難而退，轉(zhuǎn)而將眼光投向二手房市場。殊不知，有著一定房齡的二手房上演過人生的悲歡離合，并不一定都是歲月靜好。那些發(fā)生過非自然死亡事件的二手房，到底是低價購入的“香餑餑”，還是心緒難平的“燙手山芋”？橫亙在賣家、買家、中間人之間的，是房地產(chǎn)調(diào)控政策、經(jīng)濟利益、法律法規(guī)、情感需求、道德誠信等種種矛盾。近日，江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院就審結(jié)了兩起“兇宅”商品房買賣糾紛案，并揭示出了其中的情法之爭。

　　“沉默”的中間人構(gòu)成欺詐

　　“這套房子我們買來是打算做婚房的！”原告伏某是個90后。2017年5月5日，伏某經(jīng)過一家中介公司，看中了一套小戶型商品房。這套房子賣家要價60萬，伏某覺得符合無錫市場行情，當即拍板決定買下，當天就支付了5萬元定金，并約定5月20日前另外支付首付款20萬元，余款向銀行貸款。

　　付完首付款，繳納了中介費、房屋契稅后，6月13日，這套房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到了伏某夫妻倆名下。緊接著，伏某帶領(lǐng)工人進入房屋，開始進行拆除作業(yè)準備裝修。

　　6月底，伏某意外從鄰居口中得知，半年前曾經(jīng)有一位老太太在這套房屋中自縊身亡。驚聞這件事情，伏某當即停工，找到賣家要求撤銷合同。遭拒后，伏某一紙訴狀將原房主葉某夫婦、中間人李某一并訴至法院，并告知銀行停止放貸。

　　坐在被告席上的，除了原房主葉某夫婦，還有中間人李某。“房子是我向李某購買的，但是房子原來是登記在葉某夫婦名下的。”伏某表示，買房的時候李某說她全權(quán)代理房屋買賣，而且事后也提供了公證書，所以他沒有任何懷疑。

　　葉某夫婦則叫苦不迭。據(jù)他們陳述，這套房屋原本是老母親一個人居住的，但老母親深受病痛折磨，一時想不開自殺身亡，他們怕觸景生情，所以決定把這套房屋低價處理了。2017年5月3日，葉某夫婦與李某簽訂了購房合同，雙方約定這套房屋以43.5萬元成交。為了怕出現(xiàn)紛爭，葉某夫婦特意告知李某，如今后賣房，需向他人告知房屋內(nèi)發(fā)生過“非正常死亡”情況。

　　簽完合同后李某卻聲稱，這套房屋是買給表弟的，想過段時間再直接過戶省稅費，雙方可以去公證處作委托買賣公證。葉某夫婦倆答應(yīng)了，為了穩(wěn)妥起見，當天雙方又簽訂了一份補充協(xié)議，上面寫明“因乙方李某的個人原因，在原合同期限內(nèi)無法完成過戶……甲方已把其母親非正常死亡的事實告知乙方，乙方已知曉，今后乙方再把房屋過戶給其他任何人也應(yīng)告知對方，如因乙方?jīng)]有及時告知所引起的一切后果由乙方承擔”。此后，李某付清全部房款，葉某夫婦把房屋交付給李某，唯獨沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

　　兩天后，李某把這套房加價到60萬賣給了伏某夫妻倆。因為是李某全權(quán)賣房，葉某夫婦壓根兒沒見過伏某夫妻。

　　李某承認，交易時自己沒有把房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡的事情告訴伏某。不過李某認為，伏某在買房屋時應(yīng)當主動詢問房屋的歷史情況，伏某沒有詢問，自己也沒有告知義務(wù)。

　　李某辯稱，“兇宅”是指房屋內(nèi)部有兇殺案的房子，訴爭的房屋不屬于兇宅。李某認為，即使這套房屋符合兇宅的特征，但這些都是封建迷信，不影響房屋的使用和居住功能，不屬于影響合同訂立和履行的重大事項。她要求伏某履行合同，推動銀行繼續(xù)放貸。

　　無錫市梁溪區(qū)人民法院依法組成7人制大合議庭審理此案。3名法官綜合4名人民陪審員的意見后，法院最終認定，本案的合同糾紛實際上是伏某與李某之間的合同糾紛，李某的行為構(gòu)成欺詐。2018年1月22日，梁溪法院對此案作出一審判決，判決撤銷伏、李二人的買賣合同，房屋變更登記到葉某夫婦名下，李某退還伏某25萬元購房款并賠償各類損失1.7萬元。目前一審判決已生效。深圳的法律顧問律師

　　■法官點評：

　　按照一般的民間習俗，發(fā)生過非正常死亡的房屋會被認為存在不吉利因素，且房屋往往因此貶值，因此，“自縊身亡”信息對于購房意愿有重大影響。李某沒有告知伏某這一信息，致使伏某違背真實意愿買房，這已構(gòu)成欺詐，伏某的購房合同應(yīng)該撤銷。

　　合議庭最終認為，該案中三方均明知，葉某夫婦與李某之間已經(jīng)付清房款并交付房屋，伏某買房過程中是李某實際收取房款而非代替葉某夫婦收款，辦理公證手續(xù)是為了配合辦理過戶手續(xù)而非實際委托出售房屋。因此，法院認定在這起買賣合同糾紛中，中間人李某為出售一方合同主體，承擔合同責任，葉某夫婦不承擔合同責任。

　　養(yǎng)老房里發(fā)生過兇殺案

　　近年來，龍女士一直在為年邁的父母尋找一套適合養(yǎng)老居住的住宅。2017年4月，龍女士看中了位于山腳下的一套二樓小戶型住宅。當年4月23日，龍女士與奚女士簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定這套40平方米的商品房成交價為30.5萬元，中介過戶費為1萬元。

　　事實上，這套房子并不在奚女士名下。奚女士是房產(chǎn)中介從業(yè)人員，2017年2月10日，她以22萬元的價格與薛某簽訂了《無錫市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，付清全款后收房，但為了規(guī)避稅收政策和限購政策，她沒有與房屋產(chǎn)權(quán)人薛某辦理房屋過戶手續(xù)，而是與薛某辦理了公證委托書，作為薛某的代理人全權(quán)代理房屋銷售事宜。此后，她對房屋進行簡單裝修，并購置了部分生活用品。

　　兩個月后，奚女士與龍女士簽訂購房合同，隨后雙方一起到無錫市不動產(chǎn)登記中心，奚女士作為原房主薛某的代理人，與龍女士簽訂了《無錫市存量房買賣合同》，并辦理了過戶手續(xù)。5月4日，龍女士取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　5月下旬，龍女士從鄰居口中獲悉，這套房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案件，她心生恐懼，遂與中間人奚女士、原房主薛某、中介公司多方交涉。

　　奚女士推說不知道這個情況，中介也說不知情。薛某認為，兇殺事情已經(jīng)過去三年，期間也有多批租客租住，買房人沒有主動詢問，所以沒有披露過，他沒有刻意隱瞞，沒有違背誠實信用原則。

　　龍女士與三方溝通，提出要退房，但協(xié)商未果。2017年6月5日，龍女士向無錫市梁溪區(qū)人民法院揚名法庭提起訴訟，將薛某、奚女士分別列為第一、第二被告，請求法院判令撤銷兩個合同，薛、奚二人共同返還房款，賠償1萬元中介費，另行賠償房價上漲損失3.05萬元，此外，購房一事給家人情感造成傷害，要求賠償1萬元精神撫慰金。

　　梁溪法院組成1名法官加2名人民陪審員的合議庭模式，審理了此案。

　　經(jīng)查，涉案房屋曾于2013年發(fā)生過一起入室搶劫殺人案件。

　　法庭上，奚女士表示，她本人、中介公司均不知道房屋的這段歷史。如果她知道涉案房屋曾發(fā)生過兇殺案，自己根本不會購買該房。導(dǎo)致糾紛的根源在于薛某隱瞞兇殺案事實。她請求法院判令薛某承擔賠償責任，賠償自己、龍女士的損失。

　　薛某稱，奚女士是房產(chǎn)中介從業(yè)人員，購買房屋只是為了賺取差價，她應(yīng)該知道房屋情況。薛某提出，他已經(jīng)收到全部房款，并按約交付房屋，自己只是名義上的房屋所有權(quán)人，實際房屋所有權(quán)人為奚女士，自己跟龍女士沒有直接的合同關(guān)系。奚女士沒有辦理過戶手續(xù)，對于龍女士的房屋所有權(quán)承諾是虛假的，奚女士與龍女士之間即使合同被撤銷，損失也應(yīng)該由奚女士承擔，與他無關(guān)。

　　2017年11月1日，梁溪法院對此案作出一審判決，判決撤銷龍女士、奚女士簽訂的《房屋買賣合同》；認定龍女士、奚女士簽訂的《無錫市存量房買賣合同》無效； 判決奚女士返還龍女士購房款30.5萬元；龍女士將房屋返還給奚女士，并協(xié)助奚女士將房屋變更登記至薛某名下；奚女士賠償龍女士損失5000元。目前判決已生效。

　　■法官點評

　　我國合同法第六條規(guī)定，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。第七條規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。

　　房屋買賣屬于生活中的重大交易事項，與房屋有關(guān)的相關(guān)信息應(yīng)當予以披露。眾所周知，房屋內(nèi)如果發(fā)生過兇殺案，該情況會對購房者心理產(chǎn)生一定負面影響，并進而左右買家的購房意向，即使成交也會大大影響交易價格，故這一情況應(yīng)當屬于與房屋買賣合同訂立有關(guān)的重大事項，也是必須向買受方披露的事實。

　　承辦法官認為，在本案中，薛某、龍女士均無法證明奚女士知道或應(yīng)當知道兇殺案情況，故已不能認定奚女士存在故意欺詐、隱瞞等行為。龍女士不清楚該情況，在違背其真實意思的情況下與奚女士簽訂了《房屋買賣合同》，應(yīng)認定為因重大誤解而訂立的合同，符合法定撤銷合同的條件。

　　奚女士作為委托代理人，與龍女士簽訂的《無錫市存量房買賣合同》，并非薛某與龍女士的真實意思表示，而是奚女士、龍女士為了規(guī)避國家稅收簽訂的合同，法院認定雙方實施的這種民事行為無效。

　　在確定雙返后，結(jié)合當事人的過錯程度、合同履行情況，法院認定各類損失應(yīng)由奚女士、龍女士各半承擔。由于沒有證據(jù)證明薛某對龍女士實施了欺詐，故龍女士要求薛某承擔連帶責任的訴訟請求不予支持。

　　■司法觀察

　　助力安居夢 增強獲得感

　　今年兩會，最高人民法院工作報告中指出，要通過發(fā)揮審判職能，不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。2017年至今，無錫市梁溪區(qū)人民法院共計審理各類房屋買賣合同糾紛457件。妥善處理好此類糾紛，尤其是矛盾尖銳的所謂“兇宅”買賣糾紛，既是人民法院義不容辭的職責，又是助力人民和諧安居的社會擔當。從這些案件的審理過程中，梁溪法院法官也總結(jié)出了幾點審判經(jīng)驗：

　　一、提升審判質(zhì)效，積極引入大陪審制

　　文中兩個案例均屬于較為典型的“兇宅”，但在實踐中，并不一定只要發(fā)生過非自然死亡事件的房屋均認定為“兇宅”，比如，因意外事件死亡算不算非自然死亡就仍存有爭議。因人、因時、因地、因宗教信仰等的不同，如何界定“兇宅”可能會產(chǎn)生分歧，這往往會導(dǎo)致案件判決結(jié)果的不同走向。

　　審理“兇宅”案這類情法沖突、矛盾尖銳的民生案件時，在審理過程中引入人民陪審員具有巨大優(yōu)勢。他們來自普通民眾，具有豐富的社會閱歷，了解社情民意，對風俗民情和市井社會有更為直觀的感受，他們避開“兇宅”界定及“物的瑕疵”等學術(shù)紛爭，直接著眼于案件本身，將普通民眾的樸素觀念帶入案件審理中，對法官視角形成有益補充，最終有望在情理法之間找到最佳平衡點，使案件裁判更好地反映社會大眾的日常情感。

　　這兩起案件分別采用了 “3+4”“1+2”的合議庭模式，大膽采納了人民陪審員的意見。尤其是第一起案件，在進行合議時合議庭曾出現(xiàn)過嚴重分歧，有法官堅持認為應(yīng)該由葉某夫婦承擔賠償責任，再向中間人追償。這一主張受到了4名人民陪審員的一致反對，他們均認為應(yīng)當直接由中間人擔責。在經(jīng)過激烈的爭論后，合議庭剝離了“委托”這一表象后，以合同交易雙方的真實角色入手，最終判定轉(zhuǎn)手賣出房屋的李某承擔賠償責任。

　　判決后的社會效果出乎意料的好。不僅三方當事人均表示服判，而且案件經(jīng)媒體報道后，在網(wǎng)易平臺的評論留言欄內(nèi)，參與互動留言的6萬余名網(wǎng)民高度一致地表達了法院“判得好”“判得對”“體現(xiàn)公平正義”等贊同觀點。這樣的判決，符合市民讓“沉默”的中間人買單的心理期望，也避免了原房主與中間人另行訴訟進行追償?shù)脑V累，踐行了讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義的司法宗旨。

　　二、統(tǒng)一裁判思維，出賣方應(yīng)當主動披露房產(chǎn)全部信息

　　部分案件當事人辯解，“兇宅”仍然具備房屋的居住功能，買受人不主動問，自己沒有主動披露的義務(wù)。然而，對于房屋價值的考察不能僅局限于房屋的物理狀態(tài)。

　　忌諱“兇宅”是一種心理體驗。中國人講究風水，追求幸福安寧，而“兇宅”往往和血腥、暴力、恐怖聯(lián)系在一起，一般人會對其避之唯恐不及，“兇宅”應(yīng)該視為商品房的重大瑕疵，其交易價值必然下降。根據(jù)我國香港、臺灣的數(shù)據(jù)，“兇宅”往往比同類房屋的正常售價貶低20%至30%。實際生活中，并不排除有人對此無所謂，甚至樂意撿便宜低價買入，但這必須建立在其充分知曉房屋全部情況的前提下。

　　“兇宅”盡管不是法律概念，卻是可以理解的風俗人情，會降低普通購房者對房屋居住使用效用的期待。從民法的誠實信用原則來看，“兇宅”出賣方應(yīng)當承擔告知義務(wù)，應(yīng)當將與房屋有關(guān)的全部信息如實告知買受人，買受人享有知情權(quán)；從合同法來看，如果出賣方故意隱瞞“兇宅”這一重大瑕疵，屬于欺詐行為；如果買受人不知情，在違背其真實意愿的情況下購房，則可以視為因重大誤解而設(shè)立的合同，不管是欺詐還是重大誤解，法院都可以據(jù)此判決撤銷買賣合同。

　　三、維護社會有序運轉(zhuǎn)，對避稅風險行為說“不”

　　近年來，全國多地相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中，限購、大幅上調(diào)兩年內(nèi)房產(chǎn)交易稅費成為最常見的調(diào)控政策。出于種種考慮，部分房屋出售后，買賣雙方?jīng)]有及時辦理過戶手續(xù)，而是辦理公證委托書后轉(zhuǎn)賣他人，從而避稅。

　　我國物權(quán)法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋買賣必須要進行過戶登記，在兩個案件中，房屋賣給中間人之后都沒有進行房產(chǎn)過戶登記，而是新買家和原房主直接過戶，實現(xiàn)避稅目的。

　　相關(guān)合同被解除后，如何雙返？兩起案件最終法院都判決，房屋要返還到原始登記人名下，這既維護了規(guī)范有序的房地產(chǎn)交易環(huán)境，又警醒市民，不動產(chǎn)交易必須登記過戶，方能有效維護權(quán)益。

作者：茍連靜