深圳房產(chǎn)糾紛律師：開發(fā)商拖延辦理兩證 業(yè)主可否請求支付違約金

       【案情】

　　2013年4月18日，業(yè)主尹某與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定業(yè)主尹某購買開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)的商品房一套。該商品房建筑面積共86.03平方米，單價為每平方米6 204.59元，總金額為533 781元。合同約定，作為出賣人的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局。如因開發(fā)商責(zé)任致使業(yè)主不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，業(yè)主可選擇退房，開發(fā)商應(yīng)在業(yè)主提出退房要求之日起10日內(nèi)將業(yè)主已付房價款退給業(yè)主，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失。合同簽訂當(dāng)日，尹某向開發(fā)商一次性交納總房款538 000元，開發(fā)商向尹某交付房屋。之后，尹某一直未取得房屋所有權(quán)證和土地使用證。尹某多次到開發(fā)商處催辦兩證，均未果。無奈之下，尹某于4月18日將開發(fā)商訴至法院，要求判令被告協(xié)助辦理兩證，并支付違約金。

　　被告答辯稱，因原告一直未提供辦理兩證需要由原告交納的資料，且直到本案審理期間即6月9日原告才向被告交納了印花稅、測繪費、登記費、貸款抵押費等相關(guān)費用。未辦理兩證的責(zé)任在原告，而非被告。

　　【分歧】

　　本案在審理過程中，針對被告開發(fā)商應(yīng)否支付違約金及違約金的起止時間，存在三種不同觀點：

　　第一種觀點認為：原告驗收房屋之后，至起訴時，始終未向被告提供相關(guān)資料，亦未交納法律規(guī)定的稅、費，責(zé)任在原告，被告不應(yīng)支付違約金。

　　第二種觀點認為：在本案審理過程中，原告于6月9日向被告提供相關(guān)資料，并交納法律規(guī)定的稅、費之后，至今仍未辦理兩證的責(zé)任在于被告，因此被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付違約金自6月9日計算至被告協(xié)助原告辦出兩證為止。

　　第三種觀點認為：被告于2013年4月向原告交付商品房后，未按照約定積極協(xié)助原告辦理兩證，亦未在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局，構(gòu)成違約，被告應(yīng)向原告支付違約金，起止時間為自商品房交付使用后180日期滿次日起至被告按約將辦理兩證材料提供予當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局之日止。

　　【深圳法律顧問 評析】

　　筆者同意第三種觀點，理由如下：

　　1、被告開發(fā)商違約，應(yīng)支付違約金

　　依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。被告將商品房出賣并交付于原告，負有協(xié)助原告辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。雙方在合同中約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局。被告未能提供證據(jù)證明其履行通知、協(xié)助及提供資料給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局等義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告未提供相關(guān)資料及未交納法律規(guī)定的稅、費等情形，不應(yīng)成為被告不履行自己義務(wù)的借口。

　　2、關(guān)于計算違約金的起止時間問題

　　原、被告在合同中約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局。被告自2013年4月18日將商品房交付原告使用后180日內(nèi)未履行該義務(wù)，自期滿次日即2013年10月18日已經(jīng)構(gòu)成違約。違約金應(yīng)自2013年10月18日起開始計算。被告將辦理兩證的材料提供給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局時，已經(jīng)履行了自己的義務(wù)。如令其承擔(dān)違約責(zé)任至兩證辦出之日，有失公平。深圳律師網(wǎng)

　　綜上，法院最終判令被告開發(fā)商于判決生效后向原告尹某支付違約金，違約金自商品房交付使用后180日期滿次日（即2013年10月18日）起至被告按約將辦理兩證材料提供予當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局之日止。