深圳房產(chǎn)糾紛律師：以他人名義購房辦證房屋確權(quán)糾紛如何處理

         房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。

　　【案情】

　　2009年1月10日被告劉某與開發(fā)商攸縣中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定：被告劉某購得該公司開發(fā)興建的商品房C棟3-4空鋪屋，房屋加框52.8萬元，首付26.8萬元，其余26萬元按揭貸款，貸款期限10年。2009年2月10日，原告謝某以自己的名義就上述購買的房屋向開發(fā)商攸縣中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了首付款10萬元，后又以換票的形式，將收據(jù)上的交款人改成被告劉某的名字。2009年4月2日，被告劉某之夫即被告周某以被告劉某的名義向開發(fā)商支付了首付款9萬元，同年5月26日，原告之母代替原告向被告周某掌控的賬戶轉(zhuǎn)入6萬元，被告劉某于同日向開發(fā)商交付了首付款6.8萬元。至此，從交款票據(jù)反映，2009年1月10日，被告劉某向攸縣中盛房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的房屋共交付購房款25.8萬元。被告劉某稱另1萬元購房款的票據(jù)已遺失，而房屋出賣方中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦認(rèn)可上述房屋首付已全部交齊。2009年6月11日，原告謝某離婚并將自己離婚財(cái)產(chǎn)分割所得現(xiàn)金17萬元存入到被告掌控的邱某賬戶上，同年6月15日，原告從該賬戶上轉(zhuǎn)賬取款5萬元。2009年7月24日，原告以被告劉某的名義交納了水電立戶費(fèi)3800元和代收辦證費(fèi)8820元，2009年9月10日原告以被告劉某的名義補(bǔ)交辦證費(fèi)用5000元。該房屋交付后，被告將從開發(fā)商處領(lǐng)取的房屋鑰匙全部交給原告，原告謝某于2009年7月20將涉案房屋出租給案外人王桂陽至2011年7月19日。該房屋的銀行按揭貸款自2009年9月起至2011年12月由原告謝某償還（按揭貸款人為劉某）。2011年5月，原告之母受原告委托找到被告劉某，要求被告將該房屋過戶到原告名下，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。被告劉某遂掛失房屋按揭銀行賬戶，致使原告無法繼續(xù)償還。此后，被告劉某在支付了5個(gè)月的按揭款后，于2012年5月償還了全部的銀行貸款。

　　另查明，2009年8月，該房屋土地使用權(quán)人登記為劉某，房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人登記為劉某，共有人是周某。在審理中，被告劉某陳述，其于2009年1月向攸縣中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買的房屋系與原告謝某共同購買，雙方各有一半的產(chǎn)權(quán)。2009年農(nóng)歷7月，謝某的母親找劉某協(xié)商，要求劉某出讓其一半的產(chǎn)權(quán)給謝某，但劉某未同意。但原告謝某及其母親對(duì)被告劉某上述陳述不予認(rèn)可，并稱涉案房屋系原告謝某以劉某的名義個(gè)人購買的。

　　二審補(bǔ)充查明如下：上訴人謝某系被上訴人劉某、周某的親外甥女。上訴人謝某持有該房屋的購房合同原件、購房發(fā)票原件、辦證費(fèi)用發(fā)票原件、銀行按揭貸款銀聯(lián)卡原件、房屋鑰匙。2009年6月11日，上訴人謝某與前夫協(xié)議離婚，分得17萬補(bǔ)償款。2009年7月20日，謝某作為出租人，與承租人王桂陽簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，租賃期限為2年，約定房屋租金為8000元。房屋出租后，租金是由上訴人謝某方收取和受益。2011年11月14日上訴人謝某方進(jìn)行了錄音，被上訴人劉某沒有提交受到威脅脅迫的證據(jù)材料。從一審上訴人提交的錄音資料、證人李志武的證言和法院對(duì)李志武的調(diào)查筆錄可以證實(shí)，被上訴人劉某親口承認(rèn)謝某方把購房首付款全部給付了，謝某購買了劉某的13.4萬元份額，并將13.4萬元給付了，首付款26.8元已經(jīng)全部交給了被上訴人劉某方。

　　【審理】

　　一審法院認(rèn)為：本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、本案訴爭(zhēng)房屋的買賣情況；2、原告的主張能否成立�，F(xiàn)分析如下：本案中訴爭(zhēng)的房屋買賣合同簽訂人為出賣方開發(fā)商攸縣中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和買受人劉某；在合同的履行過程中（2009年1月10日至2009年5月26日期間），原告謝某和被告劉某均向開發(fā)商交納了房屋的部分首付款，且雙方交付的金額相差不大。原告謝某以自己持有房屋買賣合同原件及收款票據(jù)原件的事實(shí)主張?jiān)摲课菔亲约航栌帽桓鎰⒛车拿�義購買房屋的，而被告劉某、周某則提出原被告雙方都交納了購房款，屬雙方共同購買，原告謝某對(duì)其主張沒有提供充分的證據(jù)予以佐證。關(guān)于原告夫妻婚姻關(guān)系發(fā)生變化后，原告謝某將離婚分割所得12萬元現(xiàn)金存入被告劉某、周某控制的賬戶的上事實(shí)，原、被告雙方均無爭(zhēng)議。但對(duì)于該款項(xiàng)的用途，雙方陳述不一。原告謝某認(rèn)為這是自己委托被告劉某、周某夫婦支付的購房首付款，被告劉某、周某認(rèn)為這是自己向原告借款。對(duì)于該部分資金的真實(shí)用途，原、被告雙方均未提供證據(jù)予以證明，且結(jié)合本案中購房的資金交付情況，故對(duì)原告就該部分資金用途主張，原審法院不予采納。在本案中，被告劉某、周某系房屋買賣合同的受讓方及訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記人，作為不動(dòng)產(chǎn)證書證據(jù)的優(yōu)勢(shì)方主張本案訴爭(zhēng)房屋屬原被告共同共有，而原告謝某主張房屋屬其個(gè)人所有，但原告的該主張理由不足，證據(jù)不充分，原審法院難以采納。故原告要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋為原告?zhèn)�人，并要求被告方辦理過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，原審法院判決：駁回原告謝某的訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，原告謝某不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為原審判決適用法律不當(dāng)，處理不當(dāng)，應(yīng)予改判，故撤銷一審民事判決，確認(rèn)坐落在攸縣城關(guān)鎮(zhèn)聯(lián)星（攸洲山莊）房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為709002656的房屋屬于上訴人謝某所有，在本判決書生效后三個(gè)月內(nèi)，被上訴人劉某、周某將產(chǎn)權(quán)證號(hào)為709002656的房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證(土地證號(hào)：攸國用2009第30/B0575)協(xié)助過戶登記到上訴人謝某名下。

　　【分歧】

　　本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

　　1、本案爭(zhēng)議房屋是誰購買？即房屋的首付款是誰支付，誰是房屋的實(shí)際購買人。

　　2、上訴人的上訴請(qǐng)求能否得到支持？　　

　　【深圳法律顧問 評(píng)析】

　　一、關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一

　　上訴人謝某系被上訴人劉某、周某的親外甥女。因被上訴人劉某在房地產(chǎn)公司做銷售，上訴人認(rèn)為以劉某的名義購買該房屋可以優(yōu)惠4萬元，基于工作便利和親屬信任，再加上上訴人2009年處于婚變期間，上訴人謝某方就通過支付現(xiàn)金和銀行轉(zhuǎn)賬的形式把錢款支付給被上訴人劉某方去購買房屋。從本案查明的事實(shí)看，上訴人謝某持有該房屋的購房合同原件、購房發(fā)票原件、辦證費(fèi)用發(fā)票原件、銀行按揭貸款銀聯(lián)卡原件、房屋鑰匙等與房屋相關(guān)的原始憑據(jù)。從一審上訴人提交的錄音資料看，被上訴人劉某親口承認(rèn)謝某方把購房首付款全部給了被上訴人劉某。一審中錄音見證人李志武也證實(shí)劉某曾自己親口認(rèn)可謝某方把購房首付款全部給了被上訴人劉某，法院對(duì)李志武的調(diào)查筆錄也可以證明劉某曾經(jīng)對(duì)李志武陳述過，謝某購買了劉某的13.4萬元份額，并將13.4萬元給付了，首付款26.8元已經(jīng)全部交給了被上訴人劉某方。這些證據(jù)可以相互印證，形成證據(jù)鏈，可以證實(shí)本案房屋的首付款全部由上訴人謝某交納。

　　至于被上訴人劉某、周某方提出也出資13.4萬元。現(xiàn)分析如下：因2009年2月10日上訴人謝某交納了首付款10萬元，加上同年5月26日，上訴人之母代替上訴人向被上訴人周某掌控的邱某賬戶轉(zhuǎn)入6萬元，兩者相加共為16萬元，如果加上被上訴人劉某、周某提出也出資13.4萬元，雙方的總額就為29.4萬，與房屋的首付款為26.8萬元不相符，不符合正常的邏輯。為此，被上訴人劉某、周某方提出也出資13.4萬元的說法是不成立的。至于被上訴人劉某提出2009年6月15日是向上訴人謝某借款12萬元。因?yàn)樯显V人謝某已經(jīng)通過錄音資料和證人證言舉證證實(shí)該款是雙方通過結(jié)算后給付被上訴人劉某、周某方的購房款�，F(xiàn)在被上訴人劉某、周某反駁稱是向上訴人的借款，應(yīng)提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)。涉案的12萬元要證明是借款，舉證責(zé)任在被上訴人劉某、周某方。如果舉證不能，被上訴人劉某、周某方應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。因被上訴方?jīng)]有提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，為此被上訴人劉某、周某提出2009年6月15日是向上訴人謝某借款12萬元而不是上訴人謝某支付的房屋首付款，這一主張本院不予支持。在上訴方謝某資金還沒到位的情況下，被上訴人劉某、周某方于2009年4月2日和5月26日向開發(fā)商房地產(chǎn)公司交過錢是事實(shí)，但在2009年6月11日，上訴人謝某離婚并將自己離婚財(cái)產(chǎn)分割所得現(xiàn)金17萬元存入到被上訴人掌控的邱愛姑賬戶上。四天后，被上訴人劉某、周某方在銀行辦手續(xù)從該賬戶上轉(zhuǎn)賬5萬元給上訴人謝某。結(jié)合錄音資料和證人證言等證據(jù)，該行為實(shí)際上是雙方之間的結(jié)算行為。涉案的12萬元系雙方通過結(jié)算后給付被上訴人劉某、周某方的購房款。至于被上訴人劉某、周某方提出該房屋系雙方共同購買，最初有共同購買的意愿，因上訴人謝某予以否認(rèn)，且沒有提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)。對(duì)被上訴人提出該房屋系雙方共同購買的主張，本院不予支持。

　　上訴人謝某在交付房屋首付款后，又承擔(dān)了水電上戶、房產(chǎn)辦證費(fèi)17620元，且所有的水電上戶發(fā)票、房產(chǎn)辦證費(fèi)用發(fā)票原件均由上訴人謝某持有。辦理好房屋按揭手續(xù)后，本案房屋的銀行按揭貸款從2009年9月14日至2012年元月14日也一直是由上訴人謝某在償還。之后沒有償還的原因是該帳戶被被上訴人劉某注銷，致使上訴人無法償還。從一審上訴人提交的《房屋租賃協(xié)議》看，該房屋交付后謝某作為出租人，與承租人簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，租賃期限為2年。該證據(jù)可以證實(shí)該房屋由上訴人謝某在實(shí)際處置并使用收益。通過一審時(shí)被上訴方提交的對(duì)李少康的調(diào)查筆錄可以看出，該房屋出租時(shí)被上訴劉某方知情，而且對(duì)該出租行為和租金收益沒有提出異議。通過上述分析，本案的房屋首付款是由上訴人謝某支付的。房屋交付后又承擔(dān)了水電上戶、房產(chǎn)辦證費(fèi)用、初期按揭的義務(wù)，該房屋的購房合同原件、購房發(fā)票原件、辦證費(fèi)用發(fā)票原件、銀行按揭貸款銀聯(lián)卡原件、房屋鑰匙等與房屋相關(guān)的原始憑據(jù)均在上訴人謝某處，涉案房屋亦由上訴人謝某實(shí)際占有和使用。從雙方各自提交的證據(jù)材料看，除了涉案房屋登記在被上訴人劉某、周某名下外，被上訴人劉某、周某沒有占有其他與涉案房屋相關(guān)的原始憑據(jù)。為此，該房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際購買人應(yīng)認(rèn)定為上訴人謝某。

　　二、關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二

　　涉案房屋登記在一方當(dāng)事人名下，并不能因此確認(rèn)該房屋所有權(quán)就該歸該當(dāng)事人所有。房屋產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明，其并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人是否享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，仍取決于當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系。從本案查明的事實(shí)看，盡管該不動(dòng)產(chǎn)登記在被上訴人劉某、周某的名下，但對(duì)于雙方當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，結(jié)合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等綜合分析確定房屋歸屬，據(jù)此確權(quán)該房屋屬于實(shí)際出資人和實(shí)際購買人所有。上訴人謝某足額交納了本案房屋的首付款，房屋交付后又承擔(dān)了水電上戶、房產(chǎn)辦證、初期按揭等義務(wù)，該房屋的購房合同原件、購房發(fā)票原件、辦證費(fèi)用發(fā)票原件、銀行按揭貸款銀聯(lián)卡原件、房屋鑰匙等與房屋相關(guān)的原始憑據(jù)均在上訴人謝某處，上訴人謝某是房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際購買人。為此，上訴人的上訴請(qǐng)求，本院予以支持。坐落在攸縣城關(guān)鎮(zhèn)聯(lián)星（攸洲山莊）房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)為709002656的房屋應(yīng)屬于上訴人謝某所有。被上訴人劉某、周某應(yīng)將產(chǎn)權(quán)證號(hào)為709002656的房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證（土地證號(hào)：攸國用2009第30/B0575）協(xié)助過戶登記到上訴人謝某名下。深圳律師網(wǎng)

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七條之規(guī)定，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。被上訴人劉某、周某后來自行繳納的按揭費(fèi)用不能成為取得房屋產(chǎn)權(quán)的依據(jù)。對(duì)于被上訴人劉某、周某后來自行繳納的按揭費(fèi)用，因在本案一審時(shí)沒主張，二審不予處理，雙方可以自行協(xié)商或由被上訴人劉某、周某另行主張權(quán)利。綜上，原審判決適用法律不當(dāng)，處理不當(dāng)，應(yīng)予改判。