最高法：合同簽訂時(shí)違約事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的，違約條款屬虛偽通謀，應(yīng)認(rèn)定無效!

　　裁判要點(diǎn)：

　　1.根據(jù)合同法基本原理，合同中關(guān)于違約責(zé)任的條款，應(yīng)是就將來可能發(fā)生的違約事實(shí)，約定由違約方向守約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的條款。而案涉合同簽訂時(shí)，合同約定的違約事實(shí)即已發(fā)生。該合同關(guān)于案涉土地交付時(shí)間及所對(duì)應(yīng)的遲延交付違約責(zé)任條款并非合同當(dāng)事方的真實(shí)意思表示。因此，該合同關(guān)于案涉土地交付時(shí)間及所對(duì)應(yīng)的遲延交付違約責(zé)任的條款，屬雙方通謀的虛假意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定為無效條款，應(yīng)視為相關(guān)違約責(zé)任沒有約定。

　　2.案涉合同關(guān)于土地交付時(shí)間及遲延交付違約責(zé)任的條款被認(rèn)定為雙方通謀的虛假意思表示而無效，合同當(dāng)事方的違約責(zé)任在沒有合同約定的情況下，違約責(zé)任，應(yīng)以違約給當(dāng)事方造成的實(shí)際損失為限。在無證據(jù)證明另有其他實(shí)際損失的情況下，應(yīng)以資金占用損失予以賠償，并以同期同類銀行貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)對(duì)案涉未交付土地的分批交付實(shí)際，分段計(jì)算未交付土地所對(duì)應(yīng)土地出讓金的資金占用損失。

 

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

(2021)最高法民再351號(hào)

　　再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：沈陽市蘇家屯區(qū)人民政府，住所地略。

　　法定代表人：欒峰，該區(qū)政府代區(qū)長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：略。

　　委托訴訟代理人：略。

　　再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：沈陽市自然資源局(沈陽市規(guī)劃局、沈陽市林業(yè)和草原局)蘇家屯分局，住所地略。

　　法定代表人：郭宏杰，該分局局長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：略。

　　委托訴訟代理人：略。

　　被申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人)：沈陽華錦置業(yè)有限公司，住所地略。

　　法定代表人：藏奎，該公司執(zhí)行董事。

　　委托訴訟代理人：略。

　　委托訴訟代理人：略。

　　再審申請(qǐng)人沈陽市蘇家屯區(qū)人民政府(以下簡(jiǎn)稱蘇家屯區(qū)政府)、沈陽市自然資源局(沈陽市規(guī)劃局、沈陽市林業(yè)和草原局)蘇家屯分局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)自然資源局)因與被申請(qǐng)人沈陽華錦置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華錦公司)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服遼寧省高級(jí)人民法院(2020)遼民終691號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹�。本院�?021年11月12日作出(2021)最高法民申4765號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人蘇家屯區(qū)政府委托訴訟代理人佟躍琳、李宗勝、區(qū)自然資源局委托訴訟代理人逄忠臣、李鳳芝、被申請(qǐng)人華錦公司委托訴訟代理人姜頔、趙悅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，依法撤銷原一、二審判決，改判按對(duì)應(yīng)土地出讓金并按同期銀行貸款利率支付。事實(shí)及理由：一、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，因違約造成的損失應(yīng)當(dāng)由主張損失存在的華錦公司承擔(dān)舉證證明責(zé)任。原審認(rèn)定因蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局的違約必然形成華錦公司的損失，進(jìn)而在認(rèn)為雙方已約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的情況下，未將實(shí)際損失數(shù)額的舉證證明責(zé)任由華錦公司承擔(dān)，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律不當(dāng)。二、原審判決適用法律錯(cuò)誤。蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局在原審中提出違約金過高并主張降低，同時(shí)舉證證明因華錦公司分期開發(fā)爭(zhēng)議土地上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，商品房上漲較大的客觀事實(shí)，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定綜合考慮減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則、過錯(cuò)原則對(duì)違約金數(shù)額予以調(diào)整。華錦公司在原審中未能舉證證明其受到的實(shí)際損失，說明案涉土地的遲延交付并未影響華錦公司開發(fā)利用，其在簽訂案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時(shí)可預(yù)見到的損失無非是已經(jīng)繳納的土地出讓金應(yīng)產(chǎn)生的同期銀行貸款利息。三、案涉土地絕大部分已如約交付，僅小部分未按期交付，但在原審訴訟中也已交付完成。華錦公司因遲延交付土地而受到的直接經(jīng)濟(jì)損失，無非是未交付土地對(duì)應(yīng)價(jià)款的相應(yīng)銀行貸款利息，其訴訟請(qǐng)求蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局支付5000萬元逾期違約金，遠(yuǎn)超出未交付土地對(duì)應(yīng)的全部?jī)r(jià)款3689萬元，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，顯失公平。華錦公司就案涉土地分期審批、開發(fā)建設(shè)、銷售，并非是遲延交付土地的必然結(jié)果，且沈陽市房產(chǎn)局出具的材料能夠證明華錦公司并未受到損失，反而獲得了巨額利益。綜上，案涉逾期違約金應(yīng)以未如約交付土地對(duì)應(yīng)價(jià)款的銀行同期貸款利息為限。

　　華錦公司辯稱，一、案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》系自然資源部與國(guó)家工商行政管理總局制定的格式合同，具有權(quán)威性及嚴(yán)肅性，受到法律、行政法規(guī)及規(guī)范性文件約束，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以遵守。該合同的一方主體為政府國(guó)土資源行政主管部門，相較于普通的民事合同具有特殊性。從案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十條、第三十七條約定的內(nèi)容看，對(duì)雙方當(dāng)事人違約責(zé)任的約定是公平對(duì)等的，上述條款系國(guó)務(wù)院對(duì)國(guó)有土地交易市場(chǎng)做出的政策性規(guī)定，不屬于各方當(dāng)事人能夠任意協(xié)商達(dá)成的條款，該類條款不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定的情形，原則上不宜以司法判決的方式否定其效力，亦不宜依職權(quán)作相應(yīng)調(diào)整。況且蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局對(duì)案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定2011年9月1日未凈地交付承擔(dān)違約責(zé)任，是其對(duì)案涉土地能拆遷而不拆遷自愿承擔(dān)合同義務(wù)的追認(rèn)，各方在簽訂該合同時(shí)對(duì)違約責(zé)任的約定清楚知曉，應(yīng)受其約束。二、原一、二審判決關(guān)于蘇家屯區(qū)××期交付出讓土地構(gòu)成違約，應(yīng)向守約方華錦公司承擔(dān)違約責(zé)任的認(rèn)定事實(shí)清楚，且蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局予以自認(rèn)，華錦公司依據(jù)案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條約定，向蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局主張逾期交付土地的違約金，具有事實(shí)及法律依據(jù)。華錦公司開發(fā)建設(shè)時(shí)發(fā)現(xiàn)案涉土地上有部分未拆遷建筑，致使部分案涉土地遲延交付而導(dǎo)致華錦公司無法整體開發(fā)，成本增加，華錦公司多次向蘇家屯區(qū)政府反映均未予以解決，華錦公司就此于2016年5月10日提起訴訟。在訴訟過程中，蘇家屯區(qū)政府于2017年5月、2018年1月、2018年5月、2019年3月將相應(yīng)土地拆遷完畢交付，這一事實(shí)可以證明逾期未交付的土地是可以達(dá)到案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，不存在任何凈地交付的障礙，而是蘇家屯區(qū)政府怠于履行其合同義務(wù)，其行為違反《閑置土地處置辦法》《自然資源部辦公廳關(guān)于政府原因閑置土地協(xié)議有償收回相關(guān)政策的函》等關(guān)于禁止未凈地交付的規(guī)定。按案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的交付之日2011年9月1日起計(jì)算至案涉土地完全交付之日2019年3月21日止，已遲延交付達(dá)2758天，原審對(duì)于蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局構(gòu)成違約，應(yīng)向守約方華錦公司承擔(dān)違約責(zé)任的認(rèn)定事實(shí)清楚。在國(guó)家工商行政管理總局對(duì)案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條沒有廢止、修改前，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局都應(yīng)自覺執(zhí)行該約定，華錦公司基于此條款要求蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局按案涉國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款(148178726元)的日千分之一支付違約金，具有事實(shí)及法律依據(jù)。三、蘇家屯區(qū)政府提交華錦公司備案合同的均價(jià)及營(yíng)業(yè)收入增幅列表，用以證明因蘇家屯區(qū)政府違約讓華錦公司獲利，是錯(cuò)誤使用凈利潤(rùn)概念，誤導(dǎo)司法機(jī)關(guān)，逃避承擔(dān)違約責(zé)任，依法不應(yīng)予以采信。即使按蘇家屯區(qū)政府的觀點(diǎn)，華錦公司是否因其違約而獲利也應(yīng)對(duì)比爭(zhēng)議土地如期開發(fā)與延期開發(fā)兩個(gè)時(shí)段的利潤(rùn)，凈利潤(rùn)需要用營(yíng)業(yè)收入減去營(yíng)業(yè)成本、稅金及減值損失，蘇家屯區(qū)政府用兩個(gè)不同年度營(yíng)業(yè)收入的差額作為盈利差額，在只講營(yíng)業(yè)收入增加，不講成本增加的情況下，將華錦公司因年度變化造成備案價(jià)差認(rèn)定為華錦公司的獲利是錯(cuò)誤的。華錦公司提交的關(guān)于沈陽市社會(huì)平均工資、沈陽市物價(jià)指數(shù)、華錦公司房屋售價(jià)的證據(jù)能夠證明華錦公司2020年的凈利潤(rùn)比2011年的凈利潤(rùn)降低了，華錦公司實(shí)際上受到了損失。四、蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局在違約事實(shí)清楚，原二審已將違約金調(diào)整至3689萬元，且該款項(xiàng)已執(zhí)行完畢的情況下，仍申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝埌慈嗣胥y行同期貸款利率計(jì)算違約金，致使當(dāng)事人對(duì)計(jì)付違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定、違約金補(bǔ)償及懲罰的功能形同虛設(shè)，違反公平原則及誠(chéng)實(shí)信用原則，依法不應(yīng)予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，參照最高人民法院相關(guān)生效判例，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局應(yīng)支付的違約金為408676926.31元，華錦公司在原一審起訴時(shí)僅主張了5000萬元，而原二審在兼顧誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則的情況下，又酌情將該金額調(diào)整至3689萬元，已是全國(guó)此類案件中法院支持比例最低的，華錦公司對(duì)此并不認(rèn)可但仍予接受。綜上，請(qǐng)求駁回蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局的再審請(qǐng)求。

　　華錦公司向遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院起訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求判決蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局共同向華錦公司支付逾期違約金5000萬元。二、請(qǐng)求判令蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局共同承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

　　一審查明，華錦公司系沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)下屬公司。2009年8月，蘇家屯區(qū)政府(甲方)與沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)(乙方)簽署《房地產(chǎn)投資意向書》，約定：“一、合作方式。1.甲方擬將位于沈陽市蘇家屯區(qū)××北側(cè)地塊，用地面積約1003畝的地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方或者乙方新設(shè)的項(xiàng)目公司，以供乙方或者乙方的項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)使用。2.乙方或項(xiàng)目公司同意按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本意向書約定受讓該地塊的土地使用權(quán)，并進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)……”

　　2009年12月24日，蘇家屯區(qū)政府作出沈蘇證發(fā)[2009]80號(hào)《區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》，載明：“二、關(guān)于華銳公司和恒大公司投資地塊……4.確定中興街道為上述兩地塊的征地拆遷主體，盡快核定土地征收拆遷補(bǔ)償安置成本，并與區(qū)土地儲(chǔ)備交易中心簽署拆遷補(bǔ)償安置承包協(xié)議，明確交付土地時(shí)間。”

　　2009年12月17日，沈陽市蘇家屯區(qū)土地儲(chǔ)備交易中心(甲方)與沈陽市蘇家屯區(qū)中興街道辦事處(乙方)簽署《蘇家屯區(qū)體育學(xué)院北地塊土地征收補(bǔ)償安置承包協(xié)議》，約定：“為落實(shí)蘇家屯區(qū)體育學(xué)院北地塊的土地征收補(bǔ)償安置工作……乙方負(fù)責(zé)拆遷范圍的土地收購(gòu)補(bǔ)償安置工作，負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)的所有住宅、非住宅房屋及附屬設(shè)施的拆遷補(bǔ)償安置，包括涉及到的市政、電力、煤氣、自來水、通訊等地上、地下配套設(shè)施的拆除及遷移等一切與拆遷有關(guān)的工作，并承擔(dān)相應(yīng)的全部費(fèi)用，為該地塊凈地拍賣創(chuàng)造條件。”

　　2010年2月2日，區(qū)自然資源局與華錦公司簽署了《沈陽市蘇家屯區(qū)SJT09-23號(hào)體育學(xué)院北地塊掛牌交易成交確認(rèn)書》，載明：“……一、土地使用權(quán)競(jìng)得人。根據(jù)《沈陽市蘇家屯區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌交易競(jìng)買文件》的有關(guān)規(guī)定，本次掛牌交易結(jié)束，貴單位為蘇家屯區(qū)STJ09-23號(hào)體育學(xué)院北地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的競(jìng)得人。……三、出讓價(jià)格。凈地出讓。建設(shè)用地使用權(quán)成交單價(jià)為每平方米1429元，成交總價(jià)為349,404,790元，其中包含土地出讓金，不包含城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地契稅……”

　　2010年4月，蘇家屯區(qū)政府(甲方)與沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)(乙方)簽署《協(xié)議書》，約定：“1.甲方同意乙方已交納的22,500,000元履約保證金可抵頂作為SJT09-23號(hào)地塊首付土地價(jià)款，剩余首付土地價(jià)款152,202,395元，乙方于2010年4月30日前交納。……3.按《掛牌交易成交確認(rèn)書》的約定，目前乙方下屬公司華錦公司、沈陽華蘇置業(yè)有限公司、沈陽華顯置業(yè)有限公司(以下統(tǒng)稱為乙方下屬公司)雖然已延期付款超過60日，但由于雙方都已明確的SJT09-23號(hào)地塊存在拆遷等問題，乙方下屬公司不應(yīng)承擔(dān)因未按時(shí)支付土地價(jià)款而產(chǎn)生的每日1‰的違約金，同時(shí)甲方有義務(wù)責(zé)成區(qū)自然資源局不應(yīng)解除與乙方下屬公司就SJT09-23號(hào)地塊已簽訂的《掛牌交易成交確認(rèn)書》……”

　　2011年9月1日，沈陽市蘇家屯區(qū)中興地區(qū)拆遷改造辦公室向區(qū)自然資源局出具《征地補(bǔ)償完畢說明》，載明：“沈陽市蘇家屯SJT09-23-B號(hào)地塊位于沈陽市蘇家屯區(qū)××北，……該宗地由我單位負(fù)責(zé)征地，并已于2011年9月1日前征地工作全部完畢，地上建筑物全部拆遷補(bǔ)償及土地使用權(quán)補(bǔ)償完畢。如發(fā)生一切土地糾紛由我單位負(fù)責(zé)，與貴局無關(guān)。”

　　2011年9月13日，華錦公司(受讓人)與區(qū)自然資源局(出讓人)簽署案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(合同編號(hào)：2101112011A0030)，約定：“第六條：出讓人同意在2011年9月1日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第(一)項(xiàng)規(guī)定的土地條件：(一)場(chǎng)地平整達(dá)到三通一平，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通一平。……第八條：本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為148,178,726元，每平方米1429元。……第三十七條：受讓人按本合同約定支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人必須按照本合同約定按時(shí)交付出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失……”

　　2010年11月22日、2011年2月21日、2011年6月1日、2011年7月13日華錦公司分四筆共向沈陽市財(cái)政局繳納了土地出讓總價(jià)款148,178,726元。

　　2011年9月21日，華錦公司取得了《國(guó)有土地使用證》[編號(hào)為：蘇家屯國(guó)用(2011)第0001714號(hào)]，使用面積103694平方米。另查明，華錦公司對(duì)案涉土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因案涉土地上有部分未拆遷建筑，致使該部分土地遲延交付華錦公司。對(duì)于未拆遷建筑導(dǎo)致華錦公司無法施工的土地面積的爭(zhēng)議，經(jīng)華錦公司申請(qǐng)，一審法院在原一審中委托沈陽市勘察測(cè)繪研究院對(duì)爭(zhēng)議地塊未拆遷建筑占地面積及地塊內(nèi)因未拆遷區(qū)域?qū)е鹿こ虩o法施工的地下室占地面積進(jìn)行勘測(cè)。沈陽市勘察測(cè)繪研究院出具的《測(cè)繪成果報(bào)告書》(已補(bǔ)充測(cè)繪人員簽字、測(cè)繪單位蓋章及測(cè)繪單位和測(cè)繪人員的資質(zhì)證書等材料)的測(cè)繪成果為：1.因本案中華錦公司、蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局及法院協(xié)商一致，采信由蘇家屯區(qū)測(cè)繪隊(duì)勘測(cè)的該項(xiàng)目地塊內(nèi)土地未拆遷建筑占地面積圖紙數(shù)據(jù)信息，一審法院不再另行勘測(cè)。2.受拆遷影響導(dǎo)致工程無法施工的地下室占地面積：25822.16平方米。3.受拆遷影響導(dǎo)致工程無法施工的地表建筑面積未進(jìn)行測(cè)量。經(jīng)庭審詢問，原、被告對(duì)該《測(cè)繪成果報(bào)告書》測(cè)繪成果中第一項(xiàng)數(shù)據(jù)均認(rèn)可為22047平方米。

　　華錦公司主張至2019年3月21日交付全部出讓土地。蘇家屯區(qū)政府提交《情況說明》一份，載明2018年5月11日對(duì)華府丹郡已征收地塊上的兩處房屋實(shí)施拆除。本案訴訟期間，區(qū)自然資源局主張分兩次交付完剩余土地，根據(jù)區(qū)自然資源局提交的兩份《交付協(xié)議》，2018年7月20日將魚塘拆遷區(qū)域交付給華錦公司，2019年3月21日將剩余農(nóng)作物地塊交付給華錦公司。一審法院于2019年12月10日對(duì)案涉地塊現(xiàn)場(chǎng)查看，案涉土地已經(jīng)全部交付，現(xiàn)建設(shè)情況為：小地塊上已建成交付住宅樓一幢;大地塊上正在建設(shè)六幢樓宇，地下為正在建設(shè)的人防工程區(qū)域。

　　一審認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任以及違約責(zé)任如何承擔(dān)的問題。

　　本案中沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)與蘇家屯區(qū)政府簽訂的《房地產(chǎn)投資意向書》《協(xié)議書》以及華錦公司與區(qū)自然資源局簽訂的《掛牌交易成交確認(rèn)書》、案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。關(guān)于本案蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任問題。根據(jù)華錦公司與區(qū)自然資源局簽訂的案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第六條約定，區(qū)自然資源局應(yīng)在2011年9月1日前將達(dá)到三通一平的宗地交付華錦公司。華錦公司支付了全部土地出讓金，而區(qū)自然資源局未能按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)和期限向華錦公司交付案涉土地，區(qū)自然資源局應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而關(guān)于蘇家屯區(qū)政府的責(zé)任承擔(dān)問題，一審法院認(rèn)為應(yīng)考慮土地使用權(quán)出讓的實(shí)際操作情況。從蘇家屯區(qū)政府與沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)簽訂的《房地產(chǎn)投資意向書》《協(xié)議書》約定可以認(rèn)定，蘇家屯區(qū)政府為此次土地使用權(quán)出讓的主導(dǎo)方。且蘇家屯區(qū)政府也在上述合同中對(duì)在簽訂案涉《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》前完成拆遷工作作出了承諾。而根據(jù)《區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》及《蘇家屯區(qū)體育學(xué)院北地塊土地征收補(bǔ)償安置承包協(xié)議》的記載內(nèi)容來看，蘇家屯區(qū)政府確定沈陽市蘇家屯區(qū)中興街道辦事處作為拆遷主體。而本案由于案涉土地上存在未拆遷建筑致使部分土地遲延交付，從上述合同約定及文件記載來看，蘇家屯區(qū)政府也應(yīng)作為本案的違約責(zé)任主體。

　　關(guān)于本案違約責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)的問題。結(jié)合沈陽市土地招拍掛的實(shí)際操作情況(即由區(qū)政府主導(dǎo)運(yùn)作，多部門協(xié)同配合)，本案中蘇家屯區(qū)政府與區(qū)自然資源局之間具有權(quán)利義務(wù)高度的相關(guān)性，可以作為概括的一方合同主體，均負(fù)有按照合同約定履行相關(guān)行為的義務(wù)。因此，本案應(yīng)認(rèn)定蘇家屯區(qū)政府及區(qū)自然資源局承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　關(guān)于本案違約金計(jì)算期間問題。應(yīng)以案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的土地交付日期的次日即2011年9月2日作為計(jì)算起始日期。而關(guān)于案涉土地全部交付日期，蘇家屯區(qū)政府提交的《情況說明》僅說明完成兩處房屋強(qiáng)制拆除，不能證明土地已經(jīng)交接。而根據(jù)區(qū)自然資源局的陳述，第二次交付的時(shí)間2019年3月21日與華錦公司主張相符，且根據(jù)本案訴訟期間，區(qū)自然資源局主張分兩次交付完剩余土地，根據(jù)區(qū)自然資源局提交的兩份《交付協(xié)議》，最后一處土地的交付時(shí)間為2019年3月21日，一審法院以2019年3月21日作為違約金計(jì)算的截止日期。關(guān)于蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局提出的訴訟時(shí)效抗辯，因本案未拆遷造成土地未能交付處于持續(xù)狀態(tài)，故對(duì)該訴訟時(shí)效抗辯不予支持。

　　關(guān)于蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局提出案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高問題。一審法院認(rèn)為如按照華錦公司與區(qū)自然資源局簽訂的案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條約定，以已付出讓價(jià)款按日千分之一標(biāo)準(zhǔn)支付違約金確實(shí)存在過高情形。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定并結(jié)合相關(guān)司法解釋，根據(jù)訴爭(zhēng)土地逾期交付情況，對(duì)案涉項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的影響情況，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，一審法院酌情按照《測(cè)繪成果報(bào)告書》記載的地下室部分無法施工面積25,822.16平方米的土地價(jià)值36,899,866.64元為計(jì)算基礎(chǔ)，按日萬分之五自2011年9月2日計(jì)算至2019年3月21日，對(duì)于華錦公司要求支付逾期違約金5000萬元的訴訟請(qǐng)求予以支持。

　　據(jù)此，一審判決如下：一、蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局于判決生效之日起十日內(nèi)給付華錦公司2011年9月2日至2019年3月21日逾期交付土地違約金5000萬元;二、駁回華錦公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)291,800元、鑒定費(fèi)21,615元，由蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局負(fù)擔(dān)。

　　蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局不服上述一審判決，向遼寧省高級(jí)人民法院上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決;二、駁回華錦公司的訴訟請(qǐng)求或依法改判;三、華錦公司依法分擔(dān)訴訟費(fèi)用。

　　二審認(rèn)為，一審認(rèn)定《房地產(chǎn)投資意向書》《協(xié)議書》《掛牌交易成交確認(rèn)書》、案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》合法有效正確，當(dāng)事人對(duì)此亦均無異議;雙方均應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行各自的義務(wù)。

　　本案二審訴爭(zhēng)焦點(diǎn)問題為，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局承擔(dān)逾期交付土地違約責(zé)任的合同依據(jù)問題及違約金數(shù)額應(yīng)如何確定問題。

　　關(guān)于蘇家屯區(qū)××區(qū)自然資源局承擔(dān)逾期交付土地違約責(zé)任的合同依據(jù)問題。蘇家屯區(qū)××區(qū)自然資源局因未及時(shí)完成拆遷工作而逾期交付部分出讓土地的事實(shí)客觀存在，其已構(gòu)成違約并應(yīng)向受讓人華錦公司承擔(dān)違約責(zé)任，毋庸置疑。那么，蘇家屯區(qū)××區(qū)自然資源局對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)，是依案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條約定，向華錦公司支付逾期交付土地違約金，還是依該合同第三十八條約定，向華錦公司賠償損失，則應(yīng)視合同相關(guān)條款內(nèi)容、蘇家屯區(qū)××區(qū)自然資源局的違約事實(shí)及違約相對(duì)方華錦公司的訴請(qǐng)等情況依法而定。本案蘇家屯區(qū)××區(qū)自然資源局逾期交付部分出讓土地，屬于未按時(shí)交付出讓土地的一種情形，只是相對(duì)于未按時(shí)交付全部出讓土地而言，該種情形的違約行為違約程度較輕。需要說明的是，這種因未完成對(duì)被拆遷人及土地上建筑物、構(gòu)筑物等拆遷安置工作而未能按時(shí)交付部分出讓土地，導(dǎo)致受讓人對(duì)部分受讓土地實(shí)際占有及使用延期的情形，不同于已交付土地僅土地未達(dá)到合同約定條件(“三通一平”)的情況。案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條約定：“受讓人按本合同約定支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人必須按照本合同約定按時(shí)交付出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的1‰向受讓人給付違約金……”該合同第三十八條約定：“出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達(dá)到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失……”顯然，根據(jù)上述合同條款內(nèi)容，對(duì)于蘇家屯區(qū)××期交付部分土地的違約行為，已按約定支付案涉土地使用權(quán)出讓價(jià)款的受讓人華錦公司既有權(quán)依照該合同第三十七條約定請(qǐng)求出讓人(違約方)支付違約金，也有權(quán)依照該合同第三十八條約定請(qǐng)求出讓人(違約方)賠償損失�，F(xiàn)華錦公司依照上述合同第三十七條約定，訴請(qǐng)判決出讓人(違約方)支付違約金，而未依照上述合同第三十八條約定，訴請(qǐng)判決出讓人(違約方)賠償其經(jīng)濟(jì)損失，這是作為違約相對(duì)方(守約方)受讓人華錦公司對(duì)其合同權(quán)利的正當(dāng)行使，對(duì)維護(hù)自身權(quán)益路徑的合法選擇。一審法院適用案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條約定，判決蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局向華錦公司支付逾期交付土地的違約金，具有事實(shí)根據(jù)、合同及法律依據(jù)，并無不當(dāng)。

　　關(guān)于本案逾期交付土地的違約金數(shù)額如何確定問題。一審判決將案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的土地交付日期的次日即2011年9月2日作為計(jì)算違約金的起始日期，將出讓宗地中最后一處土地的實(shí)際交付時(shí)間2019年3月21日作為違約金計(jì)算的截止日期，確定違約金計(jì)算期間，依據(jù)充分，符合本案實(shí)際情況，二審法院亦予確認(rèn)。而關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，上述合同第三十七條約定為受讓人華錦公司已經(jīng)支付的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款(148,178,726元)的日千分之一，一審法院認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過高，但其綜合本案各種因素，依法酌情以案涉《測(cè)繪成果報(bào)告書》記載的地下室部分無法施工面積25,822.16平方米的土地價(jià)值36,899,866.64元為基數(shù)，按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)，自2011年9月2日至2019年3月21日計(jì)算違約金，以此衡量，從而對(duì)華錦公司主張的其自降標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的5000萬元違約金訴訟請(qǐng)求予以了支持。應(yīng)該指出，一審法院的判決具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，并無明顯不當(dāng)之處。

　　蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局上訴認(rèn)為一審法院判決的違約金過高，高出土地出讓金近一倍之多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華錦公司實(shí)際損失，缺乏證據(jù)支持，沒有事實(shí)根據(jù)，二審法院不能采信。蘇家屯區(qū)政府二審提供的華錦公司房屋備案合同均價(jià)及列表等證據(jù)材料，雖在一定程度上反映案涉的房地產(chǎn)價(jià)格在上漲，但并不足以證明其逾期交付部分土地的違約行為不僅未給華錦公司造成損失，反而使華錦公司受益。事實(shí)上，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局對(duì)部分出讓土地的交付逾期七年半之久，這必然使作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的華錦公司的整體建設(shè)規(guī)劃受到不利影響，整體建設(shè)周期延長(zhǎng)，后續(xù)的建筑施工成本增加及資金周轉(zhuǎn)受限，華錦公司必然會(huì)因此形成損失，只是其具體損失數(shù)額難以確定。而在雙方已約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的情況下，本案也不能將實(shí)際損失數(shù)額難以確定歸責(zé)于違約相對(duì)方華錦公司，從而將違約金調(diào)減為按蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局主張的銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;若如此，當(dāng)事人對(duì)計(jì)付違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定即失去意義。何況違約金除補(bǔ)償功能外，尚有一定的懲罰功能。故蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局提出的按銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付其逾期交付土地違約金的主張不成立，二審法院不能支持。

　　對(duì)于本案違約金數(shù)額的確定，前已述及，一審判決并無明顯不當(dāng)之處，但鑒于蘇家屯區(qū)××期交付部分出讓土地的違約行為，不屬于根本違約，土地現(xiàn)已交付，其主觀過錯(cuò)不大;目前案涉區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，可能在一定程度上形成減損效果，故兼顧我國(guó)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，二審法院酌情確定蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局給付逾期交付土地的違約金數(shù)額以逾期交付土地部分對(duì)應(yīng)的出讓金數(shù)額為限，即該違約金確定為3689萬元。

　　據(jù)此，經(jīng)遼寧省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)討論，二審判決如下：一、撤銷一審判決第二項(xiàng);二、變更一審判決第一項(xiàng)為：蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局于判決生效之日起十日內(nèi)給付華錦公司2011年9月2日至2019年3月21日期間逾期交付土地違約金3689萬元;三、駁回華錦公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)291,800元，由蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局負(fù)擔(dān)215,290元，由華錦公司負(fù)擔(dān)76,510元;鑒定費(fèi)21,615元，由蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局負(fù)擔(dān);二審案件受理費(fèi)291,800元，由蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局負(fù)擔(dān)215,290元，由華錦公司負(fù)擔(dān)76,510元。

　　本院再審期間，蘇家屯區(qū)政府提交如下新證據(jù)：證據(jù)1：區(qū)自然資源局與包括華錦公司在內(nèi)的沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)下屬三家公司(華錦公司、沈陽華蘇置業(yè)有限公司、沈陽華顯置業(yè)有限公司)于2010年2月2日簽訂的三份掛牌交易成交確認(rèn)書;證據(jù)2：華錦公司、沈陽華蘇置業(yè)有限公司企業(yè)機(jī)讀檔案登記資料，來源于沈陽市蘇家屯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局。上述證據(jù)證明目的：華錦公司與沈陽華蘇置業(yè)有限公司均為沈陽華銳世紀(jì)企業(yè)集團(tuán)下屬公司，華錦公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，對(duì)于案涉土地存在未拆遷部分無法達(dá)到凈地交付標(biāo)準(zhǔn)是明知的;案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定在簽訂合同之日十三天前將案涉土地凈地交付，與事實(shí)不符，該約定不是本案各方的真實(shí)意思表示。

　　華錦公司發(fā)表質(zhì)證意見稱，對(duì)華錦公司掛牌交易成交確認(rèn)書的真實(shí)性沒有異議，對(duì)另外兩家公司掛牌交易成交確認(rèn)書的真實(shí)性無法確認(rèn)。對(duì)以上證據(jù)的證明目的有異議，華錦公司、沈陽華蘇置業(yè)有限公司、沈陽華顯置業(yè)有限公司均為獨(dú)立主體，不是關(guān)聯(lián)公司。除華錦公司掛牌交易成交確認(rèn)書外，其他證據(jù)與華錦公司及本案均無關(guān)。

　　區(qū)自然資源局在再審期間提交了如下新證據(jù)：遼寧省人民政府土地批件三份(分別為遼政地字[2010]648號(hào)、遼政地字[2010]650號(hào)、遼政地字[2010]742號(hào))、沈陽市人民政府(用地)文件三份(分別為沈政地征字【2010】0180號(hào)、沈政地征字【2010】0203號(hào)、沈政地征字【2011】0009號(hào))、沈陽市發(fā)展和改革委員會(huì)便函一份(沈發(fā)改便字[2011]239號(hào))、蘇家屯區(qū)政府2011年9月16日“關(guān)于向沈陽華錦置業(yè)有限公司出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)”一份(沈蘇政地出字【2011】0006號(hào))。證明目的：案涉土地出讓等相關(guān)事宜是由政府決策，區(qū)自然資源局只是進(jìn)行程序性工作，不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　華錦公司發(fā)表質(zhì)證意見稱，對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明目的有異議。案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是華錦公司與區(qū)自然資源局簽訂，區(qū)自然資源局是否發(fā)揮實(shí)質(zhì)作用不影響其責(zé)任主體身份，區(qū)自然資源局應(yīng)與蘇家屯區(qū)政府共同承擔(dān)責(zé)任。

　　華錦公司在再審期間提交如下新證據(jù)：

　　第一組證據(jù)：華錦公司與中國(guó)銀行股份有限公司沈陽分行于2012年8月23日簽訂的，借款期限為36個(gè)月，借款用途為“華府丹郡”北區(qū)一期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的《固定資產(chǎn)借款合同》(編號(hào)：2012沈中銀司借字126號(hào))。證明目的：華錦公司為開發(fā)建設(shè)案涉項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的年利率是7.38%，華錦公司的資金占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照該利率標(biāo)準(zhǔn)，以案涉土地出讓價(jià)款148,178,726元為基數(shù)，結(jié)合蘇家屯區(qū)政府遲延交付土地2758天計(jì)算利息損失為83,778,769.89元。

　　第二組證據(jù)：華錦公司與案外人沈陽華駿實(shí)業(yè)有限公司于2017年簽訂的《協(xié)議書》、華錦公司2018年1月16日《上海浦東發(fā)展銀行業(yè)務(wù)憑證/回單》(回單編號(hào)：7104180116000000294)、案外人沈陽華駿實(shí)業(yè)有限公司2017年12月21日向華錦公司出具的《收款收據(jù)》(No.0056658)、華錦公司與案外人張勇于2018年7月5日簽訂的《協(xié)議書》、華錦公司2018年7月20日《上海浦東發(fā)展銀行業(yè)務(wù)憑證/回單》(回單編號(hào)：7104180720000000198)。證明目的：華錦公司為了案涉土地未交付部分的順利拆遷，替蘇家屯區(qū)政府墊付了2,780,300元，該費(fèi)用蘇家屯區(qū)政府未返還給華錦公司，屬于華錦公司的實(shí)際損失。

　　第三組證據(jù)：《沈陽市2011年至2020年社會(huì)平均工資匯總表》及附件、《沈陽市2011年至2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)物價(jià)指數(shù)匯總表》及附件，來源于沈陽市人力資源和社會(huì)保障局、沈陽市統(tǒng)計(jì)局以公開方式在其網(wǎng)站上發(fā)布的資料。證明目的：2020年沈陽社會(huì)平均工資比2011年上漲78%。2020年沈陽市物價(jià)指數(shù)比2011年上漲121.5%，華錦公司的房屋售價(jià)只上漲35%，2020年的凈利潤(rùn)比2011年降低了，華錦公司并未因蘇家屯區(qū)政府遲延交付部分案涉土地的行為而獲利，而是受到了損失。

　　蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局發(fā)表質(zhì)證意見稱，對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性無異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議：第一，該借款合同是華錦公司在案涉合同簽訂近一年后與銀行簽訂的，說明該借款是用于華錦公司可以開發(fā)的房地產(chǎn)。第二，原審中華錦公司與蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局均認(rèn)可的測(cè)算報(bào)告確認(rèn)的案涉未交付土地面積所對(duì)應(yīng)的土地出讓金是3689萬元，華錦公司所遭受的損失沒有原審判決支付的金額那么高。對(duì)于第二組證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可：第一，沒有任何證據(jù)證明該款項(xiàng)系華錦公司替蘇家屯區(qū)政府墊付;第二，即便是墊付，這也是另一個(gè)法律關(guān)系，與本案無關(guān)。對(duì)第三組證據(jù)的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均有異議。物價(jià)指數(shù)主要針對(duì)日常生活，與整個(gè)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)物價(jià)指數(shù)上漲沒有必然聯(lián)系;即便有聯(lián)系，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，也存在相關(guān)產(chǎn)業(yè)漲價(jià)高相關(guān)產(chǎn)業(yè)漲價(jià)低的情況，與華錦公司的損失無關(guān)。

　　對(duì)于本案各方當(dāng)事人提交的前述新證據(jù)，結(jié)合各方質(zhì)證意見，本院對(duì)于蘇家屯區(qū)××區(qū)自然資源局提交的證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn);對(duì)于華錦公司提交的第一組證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，華錦公司提供的第二組和第三組證據(jù)因與本案沒有關(guān)聯(lián)，本院對(duì)該兩組證據(jù)不予認(rèn)證。對(duì)于各方提交的新證據(jù)證明目的是否成立問題，本院在判決說理部分予以評(píng)判。

　　本院除對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)外，另查明：華錦公司就案涉土地交付的148,178,726元土地出讓金為其自有資金，未產(chǎn)生銀行貸款利息。

　　還查明，蘇家屯區(qū)政府在再審?fù)�審時(shí)確認(rèn)，其請(qǐng)求改判向華錦公司按對(duì)應(yīng)土地出讓金并按同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑賹徶鲝垼�指的是以案涉未交付土地面積及影響施工的面積分段計(jì)算為基礎(chǔ)，并自建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批通過之日起至案涉未交付土地分批實(shí)際交付時(shí)間止，以同期人民銀行貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，分段計(jì)算案涉未交付土地對(duì)應(yīng)土地出讓金3689萬余元占用期間的利息損失，總額為11,391,644.08元。華錦公司雖對(duì)蘇家屯區(qū)政府前述賠付標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可，但在再審?fù)�審中亦確認(rèn)，如按照蘇家屯區(qū)政府提供的計(jì)算方式、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，則該11,391,644.08元計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確。

　　本院再審認(rèn)為，本案再審審理的焦點(diǎn)問題是：一、蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局是否構(gòu)成違約;二、案涉違約責(zé)任如何確定。

　　一、關(guān)于蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局是否構(gòu)成違約問題

　　經(jīng)查，案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂于2011年9月13日，該合同約定的案涉土地凈地交付時(shí)間為2011年9月1日。根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，案涉土地在合同簽訂時(shí)并未全部達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。因此，在案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂時(shí)，合同約定的違約事實(shí)即已發(fā)生。華錦公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，在案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂前對(duì)土地現(xiàn)狀進(jìn)行了多輪盡調(diào)，對(duì)案涉土地名為凈地出讓實(shí)為毛地出讓的事實(shí)顯屬明知。根據(jù)合同法基本原理，合同中關(guān)于違約責(zé)任的條款，應(yīng)是就將來可能發(fā)生的違約事實(shí)，約定由違約方向守約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的條款。由此可見，案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中關(guān)于案涉土地交付時(shí)間及所對(duì)應(yīng)的遲延交付違約責(zé)任條款并非蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局和華錦公司的真實(shí)意思表示。否則，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局自締約時(shí)即已構(gòu)成違約，就需承擔(dān)13天的遲延交付土地違約責(zé)任，這顯然與雙方締約時(shí)的真實(shí)意思表示不符。原審認(rèn)定蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局應(yīng)按照合同約定從未交付土地之日起承擔(dān)遲延交付土地違約責(zé)任，該認(rèn)定不符合本案各方關(guān)于案涉土地毛地出讓的真實(shí)意思表示。因此，案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中關(guān)于案涉土地交付時(shí)間及所對(duì)應(yīng)的遲延交付違約責(zé)任的條款，屬雙方通謀的虛假意思表示。

　　本案一審時(shí)已生效的《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條第一款規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效”。據(jù)此，案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》關(guān)于土地交付時(shí)間及其對(duì)應(yīng)的遲延交付土地違約責(zé)任條款，屬雙方通謀的虛假意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定為無效條款。上述條款無效后，應(yīng)視為蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局和華錦公司對(duì)案涉土地交付時(shí)間及遲延交付土地的違約責(zé)任沒有進(jìn)行約定。盡管本案各方當(dāng)事人在案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后未就案涉土地交付時(shí)間達(dá)成補(bǔ)充約定，但在華錦公司如約交付土地出讓金的情況下，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局在案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后歷經(jīng)七年時(shí)間才完成了案涉全部土地的交付義務(wù)，已明顯超出合理期限，構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。區(qū)自然資源局雖再審主張其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但該局作為案涉合同主體和國(guó)有土地使用權(quán)出讓方，依法亦應(yīng)承擔(dān)遲延交付土地的違約責(zé)任。

　　二、關(guān)于案涉違約責(zé)任如何確定問題

　　如前所述，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局應(yīng)承擔(dān)遲延交付土地的違約責(zé)任。因案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》關(guān)于土地交付時(shí)間及遲延交付違約責(zé)任的條款被認(rèn)定為雙方通謀的虛假意思表示而無效，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局的違約責(zé)任在沒有合同約定的情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十二條和第一百一十三條關(guān)于違約損失賠償?shù)囊?guī)定加以確定。原審判決錯(cuò)誤認(rèn)定案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》違約條款有效，并進(jìn)而將蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局的違約責(zé)任認(rèn)定為案涉未交付土地部分對(duì)應(yīng)的出讓金3689萬元，屬適用法律錯(cuò)誤，本院依法予以糾正。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的上述規(guī)定，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局遲延交付土地的違約責(zé)任，應(yīng)以違約給華錦公司造成的實(shí)際損失為限。本案中，華錦公司一審起訴索賠金額為5000萬元，華錦公司依法應(yīng)就該損失金額承擔(dān)舉證責(zé)任。本案原審時(shí)，華錦公司不能提供充分證據(jù)證明其具體損失數(shù)額，而蘇家屯區(qū)政府則舉證證明華錦公司因土地遲延交付客觀上獲得了房?jī)r(jià)上漲帶來的2.6億余元銷售溢價(jià)。本案再審期間，華錦公司舉證證明其為開發(fā)建設(shè)案涉房地產(chǎn)貸款利率為年化7.38%，主張?zhí)K家屯區(qū)政府應(yīng)以該貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)、以案涉土地出讓價(jià)款148,178,726元為基數(shù)，向其賠償2758天遲延履行的利息損失83,778,769.89元。經(jīng)查，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局遲延交付土地對(duì)應(yīng)的土地出讓金為3689萬余元，華錦公司要求以案涉土地全部出讓金148,178,726元作為基數(shù)計(jì)算利息損失的主張不能成立;華錦公司支付的案涉土地出讓金來源于其自有資金而非貸款，而前述貸款用于其對(duì)已交付土地的開發(fā)，故該貸款利率與案涉土地出讓金的利息損失無關(guān)。因此，華錦公司的該項(xiàng)賠償主張，依法不能成立。

　　因蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局在收取華錦公司交納的3689萬余元土地出讓金后未及時(shí)交付相應(yīng)的土地使用權(quán)，在華錦公司不能提供證據(jù)證明其還存在其他實(shí)際損失的情況下，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局依法應(yīng)向華錦公司賠償該3689萬余元在對(duì)應(yīng)土地交付前的資金占用損失。據(jù)此，蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局依法應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，應(yīng)以同期同類銀行貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)蘇家屯區(qū)政府對(duì)案涉未交付土地的分批交付實(shí)際，分段計(jì)算未交付土地所對(duì)應(yīng)土地出讓金的資金占用損失。本案再審期間，蘇家屯區(qū)政府據(jù)此分段計(jì)算的該資金占用損失為11,391,644.08元，華錦公司對(duì)該計(jì)算結(jié)果不持異議。據(jù)此，本院認(rèn)定蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局就遲延交付案涉土地的違約行為，向華錦公司賠償損失11,391,644.08元。

　　綜上，原審判決適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。蘇家屯區(qū)政府、區(qū)自然資源局關(guān)于改判違約金的再審請(qǐng)求，依法成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷遼寧省高級(jí)人民法院(2020)遼民終691號(hào)民事判決及遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院(2019)遼01民初133號(hào)民事判決;

　　二、沈陽市蘇家屯區(qū)人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規(guī)劃局、沈陽市林業(yè)和草原局)蘇家屯分局于本判決生效之日起十日內(nèi)給付沈陽華錦置業(yè)有限公司遲延交付土地違約金11,391,644.08元;

　　三、駁回沈陽華錦置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　一審案件受理費(fèi)291,800元，由沈陽市蘇家屯區(qū)人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規(guī)劃局、沈陽市林業(yè)和草原局)蘇家屯分局共同負(fù)擔(dān)66,530元，由沈陽華錦置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)225,270元;鑒定費(fèi)21,615元，由沈陽市蘇家屯區(qū)人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規(guī)劃局、沈陽市林業(yè)和草原局)蘇家屯分局共同負(fù)擔(dān)4928元，由沈陽華錦置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)16,687元;二審案件受理費(fèi)291,800元，由沈陽市蘇家屯區(qū)人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規(guī)劃局、沈陽市林業(yè)和草原局)蘇家屯分局共同負(fù)擔(dān)66,530元，由沈陽華錦置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)225,270元。

　　本判決為終審判決。

 

　　審 判 長(zhǎng)　周其濛

　　審 判 員　向國(guó)慧

　　審 判 員　鄭　勇

　　二〇二一年十二月十七日

　　法官助理　邢智超

　　書 記 員　曹美施