深圳合同律師，民法典合同解除時(shí)間的認(rèn)定

        房屋租賃合同履行中產(chǎn)生糾紛，承租人拒交租金并拒絕返還房屋，出租人未經(jīng)通知承租人解除合同而于2020年6月直接起訴至法院要求解除租賃合同、支付租金等，合同解除時(shí)間該如何確定？

        北京市第一中級(jí)人民法院（下稱北京一中院）近期首次適用《中華人民共和國(guó)民法典》和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》關(guān)于合同解除時(shí)間的相關(guān)規(guī)定，依法審理一起房屋租賃合同二審案件，明晰了合同解除時(shí)間確立的規(guī)則。

        東山公司因自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要，承租了銀石公司位于郊區(qū)的一套水庫(kù)房屋。雙方在《租賃合同》中明確約定：租賃期限自2009年6月1日至2029年5月31日，租金前五年為每年60萬(wàn)元，每五年增加10萬(wàn)元，最后五年為90萬(wàn)元。此外，雙方還約定了違約責(zé)任，即承租方逾期60天仍未交納當(dāng)年租賃費(fèi)及違約金的，出租方有權(quán)追究承租方違約造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。

        合同簽訂后，銀石公司依約交付了水庫(kù)房屋，東山公司按照約定支付房屋租金。自2013年開始，東山公司因?yàn)樽陨順I(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)等原因開始拖欠租金，直到2017年6月才補(bǔ)交了部分租金。根據(jù)銀行流水顯示，東山公司欠付租金達(dá)到280萬(wàn)元。

        銀石公司將東山公司訴至法院，主張東山公司長(zhǎng)期拖欠租金，已經(jīng)違反《租賃合同》的約定，銀石公司有權(quán)解除合同，并要求東山公司支付租金、違約金和占有使用費(fèi)，同時(shí)將涉訴場(chǎng)地房屋騰退返還給銀石公司。

        東山公司辯稱，根據(jù)《租賃合同》約定，若東山公司逾期60天仍未交納當(dāng)年租賃費(fèi)及違約金，本合同立即終止。東山公司逾期未交付租金達(dá)60天，按照合同相關(guān)約定，本租賃合同已經(jīng)終止，因此雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅。另外，東山公司此前已交納100萬(wàn)元保證金，應(yīng)當(dāng)折抵相關(guān)費(fèi)用。

        一審法院認(rèn)為，東山公司欠付租金已構(gòu)成違約，銀石公司有權(quán)解除《租賃合同》，東山公司亦應(yīng)向銀石公司支付欠付租金。一審法院判決解除銀石公司和東山公司簽訂的《租賃合同》，東山公司向銀石公司支付租金280萬(wàn)元，并另行支付占有使用費(fèi)。東山公司向銀石公司支付違約金4萬(wàn)元。

        東山公司不服一審判決，向北京一中院提出上訴。北京一中院二審審理后認(rèn)為，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟的方式依法主張解除合同，人民法院確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。東山公司違反《租賃合同》的約定，長(zhǎng)期拖欠租金，銀石公司在未通知東山公司解除合同的情況下，直接起訴要求解除其與東山公司之間的《租賃合同》，東山公司于2020年7月15日收到起訴狀副本，《租賃合同》應(yīng)于2020年7月15日解除。一審法院未明確合同解除的時(shí)間有誤，本院予以糾正。此外，關(guān)于東山公司所述的100萬(wàn)元保證金已實(shí)際用于折抵前期欠付的租金，其應(yīng)當(dāng)支付尚未支付的租金。同時(shí)，因新冠肺炎疫情的發(fā)生對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成了影響，北京市采取一級(jí)、二級(jí)疫情防控措施期間的租金應(yīng)酌情降低，故二審法院最終改判東山公司向銀石公司支付租金276萬(wàn)元，對(duì)支付占有使用費(fèi)和違約金的判項(xiàng)予以維持。