廣東省高級(jí)人民法院

關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引

　　為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本指引。

　　一、當(dāng)事人通過繳納誠(chéng)意金、簽訂意向書等方式，僅表達(dá)房屋買賣意向，未約定在將來一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，一方以對(duì)方不簽訂買賣合同為由主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

　　二、認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議雖然約定在將來一定期限內(nèi)簽訂房屋買賣合同，但協(xié)議已經(jīng)具備房屋買賣合同主要條款，且當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議負(fù)有支付房屋價(jià)款或者交付房屋義務(wù)的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。

　　三、就預(yù)售商品房簽訂的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書等預(yù)約合同，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力。

　　四、當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來擬簽訂的房屋買賣合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

　　五、當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù),守約方請(qǐng)求人民法院判決強(qiáng)制簽訂房屋買賣合同的，不予支持預(yù)約合同約定的定金等違約責(zé)任明顯不足以彌補(bǔ)守約方的信賴?yán)�益損失，守約方請(qǐng)求增加賠償?shù)�，可予支持�?/p>

　　六、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明與買受人簽訂商品房預(yù)售合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

　　七、當(dāng)事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的，不予支持：

　　(一)出賣人未領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

　　(二)買賣未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(三)買賣未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的;

　　(四)房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)依法采取查封等強(qiáng)制措施的;

　　(五)部分共有人擅自出賣共有房屋的;

　　(六)按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額，侵害其他共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

　　(七)出租人違反法律規(guī)定出售房屋，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

　　(八)違反政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，但不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗的。

　　八、出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義轉(zhuǎn)讓房屋，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明出賣人的行為構(gòu)成表見代理的除外。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義偽造身份證、房產(chǎn)證等證件轉(zhuǎn)讓房屋的，不適用善意取得的規(guī)定。

　　九、房屋連環(huán)買賣中，前一手買賣合同被確認(rèn)無效，不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權(quán)，依照善意取得的規(guī)定處理。

　　十、轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地上的房屋，政府部門同意繳納土地使用權(quán)出讓金后可以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，視為有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓。

　　十一、商品房買賣合同違反規(guī)劃，約定將業(yè)主共有的綠地、空地、露臺(tái)等贈(zèng)與買受人或者由買受人專用，或者約定出賣人利用建筑物共有部分的，屬于違反物權(quán)法第七十條、七十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無效。

　　十二、出賣人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)依照民法總則第一百四十六條第一款的規(guī)定，認(rèn)定買賣合同無效。金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣合同虛假，仍然與買受人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的，該貸款合同亦屬虛假，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。該貸款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣人之間，合同效力依照民法總則第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。

　　十三，一方當(dāng)事人主張房屋買賣合同實(shí)為民間借貸合同的擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉證證明民間借貸合同關(guān)系的存在。當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，出借人主張就買賣合同項(xiàng)下的房屋優(yōu)先受償?shù)�，不予支持。出借人�?qǐng)求履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定處理。當(dāng)事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，雙方已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，借款人以不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系為由，主張合同無效并請(qǐng)求返還房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求為返還借款本息與房屋過戶登記時(shí)或債務(wù)履行期限屆滿時(shí)房屋價(jià)值的差額。

　　十四、當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，實(shí)為以房款抵償其他債務(wù)，一方當(dāng)事人以不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系為由主張合同無效的，不予支持。因債務(wù)人未履行房屋買賣合同，債權(quán)人請(qǐng)求解除合同，按照原約定清償債務(wù)的，應(yīng)予支持。債務(wù)人舉證證明所抵銷的債務(wù)中存在非法高額利息的，應(yīng)當(dāng)扣除該部分利息。一方請(qǐng)求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條、第五十四條的規(guī)定審查。當(dāng)事人通過以房抵債協(xié)議逃避債務(wù)，侵害第三人合法權(quán)益的，第三人可以依照合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。

　　十五、當(dāng)事人達(dá)成以房抵債調(diào)解協(xié)議，人民法院對(duì)協(xié)議中涉及確認(rèn)債權(quán)人對(duì)未登記在其名下的抵債房屋享有所有權(quán)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)不予確認(rèn)，但可以確認(rèn)當(dāng)事入在約定時(shí)間辦理抵債房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容。當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《第八次全囯法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第16條的規(guī)定審查。

　　十六、當(dāng)事人在規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣保障性住房,應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條第四項(xiàng)或者民法總則第一百五十三條第二款的規(guī)定認(rèn)定合同無效。

　　十七、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛，根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。

　　十八、當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，該價(jià)格條款無效。一方請(qǐng)求按照真實(shí)的交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人在提交登記機(jī)關(guān)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，登記機(jī)關(guān)按照真實(shí)價(jià)格核算或者追繳稅費(fèi)，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對(duì)增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人不能協(xié)商一致的，一般由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。

　　十九、夫妻一方擅自出賣共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第七十三條的規(guī)定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買受人也可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買賣合同因出賣人沒有處分權(quán)不能履行的，人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。但有以下情形之一的，可以判決合同繼續(xù)履行：

　　(一)夫妻另一方追認(rèn)買賣合同的;

　　(二)買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對(duì)的;

　　(三)買受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期間提出異議的;

　　(四)有其他情形，可以認(rèn)定買受人屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條規(guī)定的“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”。夫妻一方擅自出賣登記在自己一方名下的共有房屋，已經(jīng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，另一方請(qǐng)求追回房屋的，依照善意取得的規(guī)定審查。

　　二十、合同項(xiàng)下房屋設(shè)定的抵押權(quán)未消滅，買受人請(qǐng)求出賣人依照房屋買賣合同的約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失。

　　二十一、房屋被依法查封，買受人起訴請(qǐng)求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失，或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

　　二十二、出賣人無處分權(quán)不影響房屋買賣合同的效力，但買賣合同屬于合同法第一百一十條第一項(xiàng)規(guī)定的法律上不能履行的情形，買受人請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行合同的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。

　　二十三、對(duì)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》規(guī)定的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定，即所購(gòu)商品房系用于居住且名下無其他居住房屋的購(gòu)房人。

　　二十四、出賣人就同一房屋簽訂多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，一般應(yīng)當(dāng)按照下列情形分別處理：

　　(一)先行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)予支持;

　　(二)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，先行辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的買受人在預(yù)告登記有效期內(nèi)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持;

　　(三)均無上述履行行為，先行接受商品房交付的買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持;

　　(四)均無上述履行行為，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)的買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持;

　　(五)均無上述履行行為，先行辦理網(wǎng)上簽約或者商品房預(yù)售合同備案的買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持;

　　(六)均無上述履行行為，先行依約支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持;

　　(七)均無上述履行行為，成立在先合同的買受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持。惡意搶先辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者預(yù)告登記的買受人，不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買受人。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗申請(qǐng)查封房屋的買受人。對(duì)買賣合同的成立時(shí)間，應(yīng)當(dāng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)等因素進(jìn)行確定。人民法院在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，查明還存在其他買賣合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)通知其他買受人作為第三人參加訴訟。原告的訴訟請(qǐng)求明顯不能成立，或者案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)不涉及原告與第三人權(quán)利先后順序的，可以不通知該第三人。

　　二十五、房屋連環(huán)買賣均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，最終買受人以其合同相對(duì)人為被告提起訴訟，請(qǐng)求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以通知參與房屋買賣的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟。被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的，人民法院可依照合同法第一百一十條第一項(xiàng)的規(guī)定駁回最終買受人的訴訟請(qǐng)求

　　二十六、房屋尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為出賣人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買受人不同意變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。

　　二十七、限購(gòu)房屋的買受人請(qǐng)求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《廣東省高級(jí)人民法院廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省司法廳關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見》(粵高法〔2013〕403號(hào))，要求其在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。

　　二十八、借他人名義購(gòu)買房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權(quán)處分為由主張追回房屋的，不予支持。

　　二十九、房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，一方當(dāng)事人故意隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí)，或者明知另一方當(dāng)事人的條件不符合政策要求仍誘導(dǎo)其簽訂房屋買賣合同的，另一方當(dāng)事人因合同無法履行請(qǐng)求解除或者撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償損失的，可予支持。房屋買賣合同簽訂后，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者不能訂立房屋擔(dān)保貸款合同的，屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定處理。一方請(qǐng)求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則的，不予支持。買受人請(qǐng)求判令出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、返還財(cái)產(chǎn)。買賣合同約定即使買受人無法獲得銀行貸款也應(yīng)當(dāng)支付房款的，不因房貸政策調(diào)整而免除買受人未履行付款義務(wù)的違約責(zé)任。因一方當(dāng)事人遲延履行，致使房屋買賣合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無法繼續(xù)履行，守約方請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持

　　三十、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕53號(hào))第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案。合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn);合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的，按前款規(guī)定認(rèn)定。

　　三十一、出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時(shí)存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對(duì)商品房質(zhì)量問題承擔(dān)保修義務(wù)。商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房，買受人無正當(dāng)理由拒絕接收的,視為辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日商品房已經(jīng)交付。

　　三十二、買受人知道商品房不具備約定或者法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。但買受人可以請(qǐng)求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件，并賠償因此造成的實(shí)際損失。

　　三十三、商品房出賣人以買受人沒有繳納公共維修基金、前期物業(yè)費(fèi)等為由拒絕交付商品房的，不予支持。

　　三十四、商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦理所有權(quán)登記的，出賣人仍然負(fù)有協(xié)助義務(wù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理初始登記，并將辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需要的材料提交登記機(jī)關(guān)，依照合同約定或者其他合理方式告知買受人可以自行申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。買受人起訴請(qǐng)求出賣人協(xié)助其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣人尚未辦理初始登記的，人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失。買受人不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。

　　三十五、存量房屋的買受人起訴請(qǐng)求出賣人遷出戶籍，不屬于民事案件的受理范圍。出賣人遷出戶籍對(duì)房屋買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　三十六、買受人請(qǐng)求出賣人交付房屋或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人以買受人未履行付款義務(wù)抗辯，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或者與出賣人的交房、過戶義務(wù)同時(shí)履行的，人民法院可以向出賣人釋明反訴請(qǐng)求買受人支付剩余購(gòu)房款，出賣人不提起反訴且合同符合繼續(xù)履行條件的，可以作出同時(shí)履行判決，即出賣人在買受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

　　三十七、當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式的，出賣人拒絕配合辦理?yè)?dān)保貸款，買受人符合下列條件之一的，可以支持其繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求：

　　(一)已經(jīng)依約付清購(gòu)房款，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的;

　　(二)同意代為清償債務(wù)以消滅房屋上的抵押權(quán)，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的;

　　(三)已經(jīng)取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。

　　除上述情形外，一般應(yīng)當(dāng)依照合同法第一百一十條第一項(xiàng)關(guān)于合同事實(shí)上不能履行的規(guī)定，對(duì)買受人繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　三十八、房屋買賣合同未約定逾期辦證、逾期付款違約金或者損失數(shù)額難以確定的，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定，以已付購(gòu)房款或者未付購(gòu)房款總額為基數(shù)，按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。

　　三十九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金，金額低于買受人實(shí)際損失，當(dāng)事人根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定請(qǐng)求增加違約金的，人民法院應(yīng)予支持。

　　四十、房屋買賣合同因一方當(dāng)事人違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費(fèi)用，并綜合考慮守約方的履約情況等確定，但不得超過違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

　　四十一、買受人請(qǐng)求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的案件，人民法院可以告知其申請(qǐng)對(duì)房屋釆取保全措施。

　　四十二、有權(quán)解除合同的當(dāng)事人繼續(xù)履行合同或者接受對(duì)方履行的，視為放棄合同解除權(quán)。

　　四十三、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后，對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)催告仍然不履行合同，守約方主張依照合同約定或者法律規(guī)定解除合同的，應(yīng)予支持。

　　四十四、房屋買賣合同被認(rèn)定無效或者被撤銷、解除后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣人，并支付房屋占有使用的費(fèi)用，費(fèi)用可參照同期同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的價(jià)款返還給買受人，并支付貸款利息。一方當(dāng)事人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同并返還財(cái)產(chǎn)，人民法院經(jīng)審理認(rèn)為合同無效或者應(yīng)予撤銷、解除的，應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，避免判決單方返還財(cái)產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡。合同無效或者被撤銷的，一方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由當(dāng)事人按照各自的過錯(cuò)承擔(dān)。合同解除的，守約方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失，由違約方賠償。

　　四十五、買受人將房屋抵押給債權(quán)人后，當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同并請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)，擔(dān)保權(quán)人或者第三人提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求的，可以與房屋買賣合同糾紛合并審理。擔(dān)保權(quán)人或者第三人就抵押擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系另行起訴的，可以與房屋買賣合同糾紛合并審理。房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，抵押權(quán)未消滅，出賣人請(qǐng)求返還房屋，要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;出賣人主張將應(yīng)當(dāng)返還給買受人的價(jià)款在擔(dān)保債權(quán)的范圍內(nèi)支付給抵押權(quán)人或者將該款提存消滅抵押權(quán)后返還房屋的，應(yīng)予支持。

　　四十六、房屋交付后，買受人請(qǐng)求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出賣人提出訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持。

　　四十七、買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦證或者逾期交房違約金，違約金為固定金額的，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的，按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效期間。

　　四十八、合同約定委托人在一定期限內(nèi)不得另行委托他人，委托人依據(jù)合同法第四百一十條的規(guī)定主張任意解除權(quán)的，不予支持。

　　四十九、委托人違反商品房包銷合同約定，將約定由包銷人包銷的商品房或者商品房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給第三人，導(dǎo)致包銷合同無法履行，包銷人請(qǐng)求委托人賠償損失的，應(yīng)予支持。合同對(duì)損失賠償沒有約定的，可以參照包銷價(jià)格與商品房市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)、包銷人的實(shí)際投入等因素確定損失。

　　五十、包銷人超出商品房包銷合同的授權(quán)范圍從事包銷活動(dòng)，致使委托人承擔(dān)賠償責(zé)任的，委托人可以向包銷人追償。

　　五十一、當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)求購(gòu)協(xié)議書、看房協(xié)議書、看房確認(rèn)書、委托看房書等約定居間人向委托人報(bào)告簽訂買賣合同的機(jī)會(huì)，并由委托人支付報(bào)酬的，可以認(rèn)定為居間合同。

　　五十二、委托人違反居間合同的約定，利用居間人提供的信息直接與他人簽訂房屋買賣合同或者委托第三人簽訂房屋買賣合同，居間人請(qǐng)求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。居間合同禁止委托人在一定期限內(nèi)另行委托他人提供居間服務(wù)，委托人違反約定通過其他居間人提供的服務(wù)簽訂房屋買賣合同，居間人請(qǐng)求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。居間合同未禁止委托人另行委托他人提供居間服務(wù)，委托人利用其他居間人提供的服務(wù)簽訂房屋買賣合同，居間人請(qǐng)求委托人承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。

　　五十三、房屋買賣合同簽訂后，委托人以買賣合同被確認(rèn)無效、被撤銷或者解除為由，拒絕向居間人支付報(bào)酬的，不予支持。居間人因此減少服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)減少報(bào)酬，居間人對(duì)買賣合同無效、被撤銷或者解除有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)減少報(bào)酬，賠償損失。房屋買賣合同簽訂后，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持。居間人違反居間義務(wù)，故意隱瞞重要信息，惡意促成合同訂立，如果房屋買賣合同不能履行，居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不予支持。委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成的損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度處理。

　　抄送：最高人民法院;

　　省委政法委，省人大常委會(huì)法工委，省檢察院，省司法廳，廣東省高級(jí)人民法院辦公室

　　2017年10月11曰印發(fā)