【案情】

　　王甲、王乙、王丙系三兄弟，共同共有房屋一套，李某知曉此情況。2019年8月12日，王甲與李某簽訂房屋買賣合同，約定將該房屋作價(jià)120萬元出售給李某，李某應(yīng)于合同簽訂日支付定金5萬元，2019年10月1日前支付首期購房款95萬元，王甲收到上述100萬元后十日內(nèi)交付房屋并將房屋過戶至李某名下，余款20萬元于房屋過戶當(dāng)日付清。合同簽訂后，李某按約支付定金5萬元。此后，李某數(shù)次發(fā)微信、短信給王甲，要求王乙、王丙在房屋買賣合同上簽名，或者出具同意出售房屋的書面承諾，未果。2019年10月1日，李某未支付合同約定的95萬元。王甲短信催告李某付款，李某以王乙、王丙未在合同上簽字，王甲也未提供王乙、王丙同意出售房屋的書面承諾為由拒絕付款。后王甲訴至法院，要求解除房屋買賣合同，沒收定金;李某提出反訴，要求解除合同，雙倍返還定金。

　　【分歧】

　　本案的爭議焦點(diǎn)在于買受人可否以出賣人無權(quán)處分為由中止己方合同義務(wù)的履行。對(duì)此，存在以下兩種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該房屋為王甲、王乙、王丙三人共同共有，王甲無法獨(dú)立協(xié)助李某完成過戶手續(xù)。故在王乙、王丙未在該合同上簽名，或者王甲未出具王乙、王丙同意出售該房屋的書面承諾的情況下，李某可基于不安抗辯權(quán)中止己方在先義務(wù)的履行，并要求王甲提供履約擔(dān)保，王甲不提供的，李某可基于預(yù)期違約規(guī)則解除合同。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，王甲雖系無權(quán)處分訂立房屋買賣合同，但該合同有效，對(duì)雙方具有約束力。合同中并無關(guān)于王甲承諾王乙、王丙在該合同上簽名的約定，亦無王甲應(yīng)出具王乙、王丙同意出售房屋書面承諾的約定，李某不能單方變更合同內(nèi)容、增加對(duì)方合同義務(wù)。合同訂立后并未發(fā)生導(dǎo)致或可能導(dǎo)致王甲不能履行合同義務(wù)的情形，故李某不享有不安抗辯權(quán)，王甲也不構(gòu)成預(yù)期違約。

　　【評(píng)析】

　　筆者贊同第二種觀點(diǎn)。理由如下：

　　1.無權(quán)處分所訂立的合同有效。無權(quán)處分所訂立合同的效力問題，曾經(jīng)是長期困擾實(shí)務(wù)界的一個(gè)疑難問題，有效說、無效說和效力待定說爭執(zhí)不下。2012年7月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對(duì)此問題進(jìn)行了明確，該解釋第三條(2020年修正時(shí)刪除)規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。民法典因襲之，在第五百九十七條第一款規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，無權(quán)處分所訂立的合同為有效合同。故雙方當(dāng)事人均應(yīng)照約履行，未經(jīng)達(dá)致合意，不能單方變更合同內(nèi)容，也不能單方增加對(duì)方合同義務(wù)。

　　2.無權(quán)處分不是不安抗辯權(quán)的事由。根據(jù)民法典第五百二十七條第一款的規(guī)定，不安抗辯權(quán)系在合同履行過程中，一方合同義務(wù)已屆履行期，而對(duì)方的履行能力降低，有該款規(guī)定的情形時(shí)，先履行義務(wù)一方享有中止己方合同義務(wù)履行的權(quán)利。若出賣人在訂立合同時(shí)，虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相，致使買受人誤以為其有處分權(quán)而訂立合同，則構(gòu)成欺詐，顯然不屬于不安抗辯權(quán)的范圍;若買受人明知出賣人系無權(quán)處分，而仍與之訂立合同，則因?yàn)槌鲑u人無權(quán)處分的事實(shí)在訂立合同時(shí)即已存在，合同履行過程中亦不存在履行能力的變化，也不適用不安抗辯權(quán)。

　　3.無權(quán)處分不構(gòu)成預(yù)期違約。民法典第五百七十八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，王甲雖屬無權(quán)處分，但未明確表示或默示不按約定履行合同義務(wù)，且李某是在知曉涉案房屋屬于王甲三兄弟共同共有的情況下簽約的，故不能認(rèn)定王甲構(gòu)成預(yù)期違約。

　　因此，無權(quán)處分的出賣人在訂立合同后，可以通過向所有權(quán)人或者其他共有權(quán)人取得標(biāo)的物的所有權(quán)或處分權(quán)等方式履行合同義務(wù)，在無法轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但這不意味著買受人可以出賣人無權(quán)處分為由中止己方履行。本案中，李某未履行其義務(wù)，經(jīng)催告后仍未履行，構(gòu)成根本性違約，王甲可以解除合同并沒收定金。

　　(作者：睢曉鵬   作者單位：浙江省杭州市中級(jí)人民法院)