【案情】

　　2021年2月，李某找到A房產(chǎn)中介，提出想購(gòu)買(mǎi)一套100平米左右的三居室，并簽訂了看房協(xié)議書(shū)，協(xié)議約定：李某在看房后六個(gè)月內(nèi)，李某或其委托人、代理人等與李某有關(guān)聯(lián)的人，利用A房產(chǎn)公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)A公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的，應(yīng)按實(shí)際成交價(jià)的1%支付違約金。該房源還在B房產(chǎn)公司掛牌出售，李某發(fā)現(xiàn)B房產(chǎn)中介報(bào)價(jià)較低，便通過(guò)B房產(chǎn)公司與賣(mài)家簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。A房產(chǎn)公司遂起訴李某至法院，認(rèn)為其惡意“跳單”，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【分歧】

　　關(guān)于法院是否應(yīng)判決李某違約，承擔(dān)違約責(zé)任，存在兩種不同意見(jiàn)：

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，李某和A公司簽訂的屬于居間合同性質(zhì)，李某最終通過(guò)B公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，卻沒(méi)有和A公司簽訂，故意跳過(guò)中介，違反了看房協(xié)議書(shū)的約定，屬于惡意“跳單”行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠付實(shí)際成交價(jià)1%的違約金。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，賣(mài)家不止將房源掛在一家中介公司，李某選擇價(jià)款較低的B公司，不屬于惡意“跳單”行為，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【評(píng)析】

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了“跳單”行為的法律后果：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

　　一般情況下，中介公司在帶看之前，會(huì)和客戶(hù)簽訂《居間合同》《確認(rèn)書(shū)》《承諾書(shū)》《帶看表》等文件，并且約定“禁止跳單”條款，目的是防止買(mǎi)方(及其配偶、親屬、朋友、指定第三方等)利用中介公司提供的房源信息，卻跳過(guò)中介公司買(mǎi)賣(mài)房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金。

　　李某是否“跳單”，是其承擔(dān)違約責(zé)任的關(guān)鍵，要看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司，促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，李某通過(guò)A中介和B中介兩家公司獲得房源信息，最終選擇了報(bào)價(jià)低的B中介公司成交，并不屬于利用A中介公司的房源信息、機(jī)會(huì)，故不屬于惡意“跳單”，不構(gòu)成違約責(zé)任。

　　綜上，筆者同意第二種意見(jiàn)。
 

　　(作者：王冰倩作者單位：江西省資溪縣人民法院)