房產(chǎn)糾紛
情侶共同購(gòu)房辦按揭，分手如何確權(quán)
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情侶共同購(gòu)房辦按揭，分手如何確權(quán)
李某與董某原系男女朋友關(guān)系，兩人于2011年4月向南寧市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，并且以董某的名義向銀行辦理了按揭購(gòu)房貸款，李某作為兩人共同購(gòu)買(mǎi)房屋的共有人也在與銀行簽訂的貸款抵押保證合同上簽字確認(rèn)。除按揭貸款外，李某與董某還向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付了首付款15萬(wàn)余元及相關(guān)稅費(fèi)。
購(gòu)房貸款尚未清償完畢，李某與董某因故分手，雙方就按揭購(gòu)買(mǎi)的房屋達(dá)成一致意見(jiàn)：董某確認(rèn)之前的購(gòu)房款均系由李某實(shí)際支付，董某亦同意該房屋歸李某所有，但李某在償還雙方戀愛(ài)期間因其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)產(chǎn)生的欠董某的1萬(wàn)元債務(wù)后，董某才配合李某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。李某隨后向法院起訴董某，要求根據(jù)其與董某的約定，確認(rèn)上述以?xún)扇嗣x購(gòu)買(mǎi)的房屋所有權(quán)歸其所有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及銀行均作為該案的第三人參加了訴訟。
審理過(guò)程中，董某向法院提交書(shū)面的答辯狀，要求李某先將約定的欠款償還完畢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及銀行則均不同意董某與李某之間的轉(zhuǎn)讓行為。深圳法律顧問(wèn)
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
董某與李某對(duì)涉案房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效？
裁判要旨
法院審理后認(rèn)為，由于本案所涉的房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證，購(gòu)房按揭貸款亦尚未清償完畢，因此李某與董某的約定實(shí)質(zhì)為董某將其在購(gòu)房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)概括讓與李某承擔(dān)，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。由于董某與李某的轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未得到該兩份合同的相對(duì)人——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、銀行的同意，因此董某的轉(zhuǎn)讓行為并不發(fā)生法律效力，李某也就無(wú)權(quán)繼受董某在購(gòu)房合同及貸款抵押保證合同中的權(quán)利義務(wù)，亦無(wú)權(quán)主張本案所涉房屋的所有權(quán)歸其所有。法院據(jù)此駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。
【法官評(píng)析】
合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)櫭剂x，就是合同的一方當(dāng)事人將自己的合同權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給他人，由他人替代其作為合同的當(dāng)事人來(lái)履行該合同。《中華人民共和國(guó)合同法》第八十八條規(guī)定：“當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。”法律如此規(guī)定的初衷，是出于對(duì)非出讓一方的合同當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)。比如在本案中的貸款抵押擔(dān)保合同中，董某在辦理按揭貸款時(shí)，銀行已經(jīng)充分考察了她的償還能力，且李某又作為實(shí)際的共同還貸人，因此銀行做出了向董某貸款的意思表示。之后董某的轉(zhuǎn)讓行為，則實(shí)際上是將還貸人變更為李某一個(gè)人，由此將會(huì)增加銀行回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而且其中還存在李某本身不符合辦理按揭貸款資格的可能，故此，董某與李某的轉(zhuǎn)讓行為必須得到作為合同相對(duì)人的銀行的同意，否則該轉(zhuǎn)讓行為很有可能會(huì)造成銀行的權(quán)益受損。近年來(lái)，類(lèi)似的案件時(shí)有發(fā)生，既有為規(guī)避“限購(gòu)令”而“借名買(mǎi)房”產(chǎn)生的，也有如本案一樣因戀愛(ài)、結(jié)婚共同買(mǎi)房后分道揚(yáng)鑣而產(chǎn)生的，因此人們?cè)诠餐?gòu)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮由此產(chǎn)生的法律后果，否則只能等到取得房屋所有權(quán)證且償還完銀行的按揭貸款（包括提前還款）后才能進(jìn)行自主的轉(zhuǎn)讓。 深圳房產(chǎn)糾紛律師
