本案中，因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，購房者等三人不負有返還義務。


        案件當事人

        再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：王忠誠、王琪博、王琪寶。

        被申請人（一審原告、二審上訴人)：中國建設銀行股份有限公司青海省分行。

        一審第三人、二審被上訴人：青海越州房地產開發(fā)有限公司。

        基本案情

        王忠誠等三人再審事實和理由：二審判決王忠誠等三人承擔建行青海分行剩余貸款本息還款責任錯誤。
        首先，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同和擔保貸款合同解除，應由出賣人返還收取的購房貸款本金及利息。另案生效判決已確定越州公司就合同解除時的剩余貸款本息向建行青海分行承擔還款責任，對該責任認定不應再有爭議。

        其次，在案涉《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》（以下簡稱《借款合同》）履行過程中，王忠誠等三人在客觀上既不控制貸款，也未使用貸款，全部款項由建行青海分行依按揭貸款模式流程直接轉給了越州公司。在越州公司違約導致購房合同及借款合同解除、王忠誠等三人無任何過錯的情況下，在購不到房的同時還要成為建行青海分行的債務人，既不符合按揭貸款的法律特征、政策背景，也不符合按揭貸款商業(yè)模式的價值安排。

        建行青海分行辯稱：

        首先，借款合同關系發(fā)生在建行青海分行與王忠誠等三人之間。案涉《借款合同》第十九條約定：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款具有清理結算條款的性質，《借款合同》解除，不影響該條款的效力，王忠誠等三人應當按照該條約定向建行青海分行承擔歸還剩余貸款本息的責任。

        其次，《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定商品房買賣合同及擔保貸款合同解除后出賣人歸還購房貸款，從法律關系上來說是出賣人受購房人的委托向銀行還款。本案中，越州公司未根據(jù)王忠誠等三人的委托向建行青海分行還款，相應的還款責任仍應由王忠誠等三人承擔。

       裁判理由

        最高法院認為，本案再審爭議焦點為，案涉《借款合同》解除后王忠誠等三人應否承擔剩余貸款的還款責任。

        關于案涉《借款合同》解除后的貸款返還責任主體問題

        《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

        本案中，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負有返還義務。

        關于案涉《借款合同》中相關格式條款的適用問題

        案涉《借款合同》第十九條載明：“貸款人與借款人的借貸關系解除的，借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現(xiàn)債權的費用，或委托售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重復使用而提前擬定的格式條款。
        在《商品房買賣合同司法解釋》已經明確規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效”之規(guī)定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。

        關于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當事人權利義務關系問題

        本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系。從合同內容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司，越州公司實際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權利義務亦可保持平衡。

        但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。

        綜上，建行青海分行請求王忠誠等三人歸還剩余貸款并支付利息的請求不能成立，其為本次訴訟產生的律師費亦不應由王忠誠等三人承擔。王忠誠等三人的再審請求成立，應予支持。二審判決對此認定有誤，本院予以糾正。