【基本案情】

　　2015年1月，開發(fā)商與吳某簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：吳某以1338507元的價格購買開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房屋一套。吳某首付房款408507元，剩余房款93萬元辦理銀行按揭（吳某另行與銀行簽訂《個人住房借款合同》）。若因吳某未能按《個人住房借款合同》規(guī)定按期向銀行償還貸款本金、利息、罰息和相關(guān)費用等原因，導致開發(fā)商承擔階段性保證責任而受到損失時，開發(fā)商有權(quán)單方面解除合同并收回房屋，吳某需承擔總房款20%的違約金。上述合同簽訂后，吳某按約定支付了首付款，銀行亦依約發(fā)放了93萬元的貸款，并轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶。開發(fā)商也向吳某交付了房屋，吳某以房屋向銀行辦理預抵押。但吳某自2017年3月起未按期償還貸款本息。銀行以開發(fā)商系階段性擔保人為由，徑直在某開發(fā)商保證金扣劃了所有剩余貸款本息85萬余元。為此，開發(fā)商訴至法院，要求解除《商品房買賣合同》，吳某協(xié)助辦理商品房買賣合同備案登記注銷手續(xù)，并返還房屋，支付違約金267701元。

　　【分歧】

　　本案中，開發(fā)商承擔階段性擔保后能否解除購房合同并收回房屋，有兩種不同的觀點。

　　第一種觀點認為，開發(fā)商有權(quán)解除購房合同并收回房屋�！渡唐贩抠I賣合同》約定了合同解除的條件，在所附條件成就時，即開發(fā)商承擔階段性保證責任而受到損失時，開發(fā)商請求解除合同有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。

　　第二種觀點認為，開發(fā)商無權(quán)解除購房合同并收回房屋。盡管雙方在合同里約定開發(fā)商承擔階段性保證責任而受到損失時，開發(fā)商有權(quán)單方面解除合同并收回房屋。但因吳某與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》已履行完畢，開發(fā)商后來替吳某向銀行還貸，屬于開發(fā)商按擔保借款合同中的約定履行了保證義務(wù)，開發(fā)商享有擔保追償權(quán)。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點。理由如下：

　　開發(fā)商無法行使約定解除權(quán)。在房屋買賣合同中，購房者的義務(wù)是支付購房款，出讓人的義務(wù)是交付房屋和協(xié)助辦理權(quán)屬登記。本案中，在本案中，吳某采取首付+貸款的方式支付了全部購房款，履行了其支付購房款的合同義務(wù)，而開發(fā)商也依約交付了房屋，此時雙方均按照合同約定履行了各自義務(wù)，依據(jù)《合同法》第九十一條“合同消滅的原因 有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：（一）債務(wù)已經(jīng)按照約定履行”。在《商品房屋買賣合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下，開發(fā)商顯然無法行使約定解除權(quán)。

　　法律并未賦予開發(fā)商法定解除權(quán)。開發(fā)商的法定解除權(quán)只有一個，即《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者購房者遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。”因此，開發(fā)商法定解除權(quán)僅限于購房者遲延支付購房款之情形，而開發(fā)商承擔階段性擔保責任后，法律并未賦予其法定解除權(quán)。否則會導致購房者已經(jīng)辦理完預告登記的房屋轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，等同于“流質(zhì)”，為法律所禁止。深圳法律顧問

　　開發(fā)商行使解除權(quán)存在現(xiàn)實障礙。在司法實踐中，購房者常常為諸多案件的被執(zhí)行人，所購房屋辦理了所有權(quán)初始登記，時常出現(xiàn)其他法院預查封和輪候預查封的情形，或者存在購房者將所購房屋出售給案外人，涉及善意第三人之權(quán)利義務(wù)。因此，開發(fā)商承擔階段性擔保后，部分法院判令解除購房合同并收回房屋，常常會遇到查封問題或者涉及第三人權(quán)利義務(wù)，導致執(zhí)行難。

　　開發(fā)商享有擔保追償權(quán)。在《商品房屋買賣合同》的合同權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢之情形下，吳某依法對案涉房產(chǎn)享有物權(quán)期待權(quán)，即便開發(fā)商承擔階段性擔保責任，其僅對吳某享有普通債權(quán)，不享有物權(quán)請求權(quán)。關(guān)于開發(fā)商的權(quán)利救濟，根據(jù)《擔保人》第三十一條規(guī)定，保證人承擔保證責任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。即開發(fā)商承擔擔保責任后享有向吳某主張擔保追償責任，要求吳某返還其代償?shù)馁J款本息。

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