深圳房產(chǎn)律師，房屋銀行的法律屬性

【基本案情】
2011年10月17日，原告被告簽訂了一份《委托代理存房業(yè)務合同書》，合同約定：原告將自有的房產(chǎn)，委托被告代理出租，被告代理原告房屋出租時，原告授權被告與承租方簽訂《房屋租賃合同》，并行使上述房屋租賃管理事宜的相關權利；代理租賃期限為一年，委托出租期內(nèi)，每12個月的前45天為房屋免租期，房屋免租期過后無論上述房屋出租與否，被告將租金按月劃入原告收租帳戶，每12個月重新計算免租期；交房時，原告填寫《物業(yè)使用狀況表》，并將房屋鑰匙、信箱鑰匙、費用存折等移交于被告；原、被告雙方確認上述房屋每月租金為人民幣3000元，被告按合同約定價格出租；自然損壞、存房前損壞、主體故障或固定設施故障，其維修責任由甲方負責；房屋出租期間所產(chǎn)生的管理費、水電、數(shù)字電視費等費用，由被告負責結清，原告不承擔責任；合同有效期內(nèi)，上述房屋及其附屬設施、設備出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時（因承租人使用不當造成房屋或其附屬設施、設備損壞的，由被告負責維修或賠償），被告應該及時通知原告并采取可能的有效措施防止缺陷的進一步擴大；原告應該在接到被告通知后3日內(nèi)予以維修或書面委托被告代為維修。合同期滿被告按交付的家私、電器、房屋照片原樣交還業(yè)主，若需修繕，由被告承擔。
2011年10月22日被告作為原告的委托代理人與案外人簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定被告將涉案房產(chǎn)出租給案外人使用，租賃房屋的每月租金為人民幣3500元；在租賃期限內(nèi)，案外人應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施，如果使用不當或不合理使用造成房屋及附屬設施損壞的，案外人應立即負責修復或經(jīng)濟賠償，案外人拒不維修或賠償?shù)�，由被告委托代理人代為維修，維修費用案外人承擔；本合同終止后，如費用存折或卡丟失，原告委托代理人有權從案外人租賃保證金中扣除補辦費每本人民幣100元。
案外人在使用承租房屋期間，發(fā)生房屋滲水，被告委托修理人員在2013年6月底進行了維修，但并未將房屋滲水維修好。被告于2012年8月23、24日左右通知原告，雙方于2012年8月26日到涉案房屋去查看，發(fā)現(xiàn)房屋墻壁有水漬及地板鼓起。之后雙方對造成此種情況的原因有爭議，原告于2012年9月24日向被告發(fā)出了“修繕房屋通知書”，要求被告修繕房屋，并按交付時的原樣將房屋交還原告。原、被告雙方之后一致未對涉案房屋進行修理，直至2012年10月24日被告將房產(chǎn)交付給原告。交付房產(chǎn)時仍然存在上述墻壁有水漬、墻皮脫落及地板鼓起的狀況。案外人（承租人）于2012年8月底搬離了涉案房屋。被告和原告在辦理交接手續(xù)時未將電梯卡、信箱鑰匙及水電費的銀行卡交付給原告。2012年10月24日被告將涉案房產(chǎn)移交給原告，雙方在退房結算表中注明了冰箱不制冷、臥室空調無法開機、微波爐無法暫停等。原告接手涉案房屋后，自行對涉案房屋進行了維修，為此支出了維修費用人民幣15000元，原告委托對冰箱進行了維修，花費人民幣600元。
被告向原告支付租金至2012年8月，原告于2012年11月向涉案房產(chǎn)的物業(yè)管理公司補交了管理費、本體維修基金、垃圾處理費及水費等費用人民幣646.49元，其中截止2012年10月18日的欠費數(shù)額為人民幣519.61元。原告于2012年9月26日向深圳市天威視訊股份有限公司支付了2012年6月至2012年9月的費用63.1元。
【深圳法律顧問案件焦點】
1、《委托代理存房業(yè)務合同書》的性質？
2、被告是否應當賠償原告修繕房屋的費用？
3、被告是否應當向原告支付剩余期限房租、管理費等費用？
【法院裁判要旨】
深圳市羅湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：原告與被告所簽訂的《委托代理存房業(yè)務合同書》，是雙方當事人真實意思的表示，內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方當事人均應嚴格履行。
對與第一個爭議焦點，本院認為，原告與被告簽訂的《委托代理存房業(yè)務合同書》約定原告委托被告代理出租涉案房屋，授權被告與承租方簽訂《房屋租賃合同》，屬于委托合同，但從合同中有約定了租金的支付方式、免租期、租金支付時間及租賃關系中的一些權利義務，從合同約定的條款來看，又兼具有租賃合同的性質，雙方均應嚴格按照合同約定的內(nèi)容履行自己的義務。
對于第二個爭議焦點，本院認為，原告根據(jù)合同的約定，將涉案房產(chǎn)及附屬的家俬、電器交付被告，雙方辦理了交接手續(xù)，原告交付給被告的涉案房產(chǎn)及家俬、家電的情況均屬于正常。被告接手涉案房產(chǎn)后，將涉案房產(chǎn)出租給案外人，在案外人使用涉案房屋期間，房屋墻面出現(xiàn)水漬、墻皮脫落，房間木地板有不同程度的鼓起等現(xiàn)象。在被告通知原告后，原告于2012年8月26日到涉案房產(chǎn)進行了查看，并認為屬于被告的責任，向被告發(fā)出了修繕房屋通知書，雙方為此爭執(zhí)不下，涉案房產(chǎn)一直未作修繕。在被告將涉案房產(chǎn)交付原告后，原告對涉案房產(chǎn)已經(jīng)重新修繕完畢�，F(xiàn)涉案房產(chǎn)房屋墻面出現(xiàn)水漬、墻皮脫落，房間木地板有不同程度的鼓起等現(xiàn)象原因無法確認。在案外人使用涉案房產(chǎn)過程中，被告在2012年6月底即接到案外人的通知，發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)有滲水的現(xiàn)象，并通知了修理工進行了修理，但是并未將出現(xiàn)的問題解決，直至2012年8月下旬被告通知原告涉案房產(chǎn)出現(xiàn)上述情況，而此時房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了水漬、墻皮脫落，房間木地板有不同程度的鼓起的情況。且不論涉案房產(chǎn)出現(xiàn)的上述情況屬于哪方的責任，被告在知曉涉案房產(chǎn)出現(xiàn)水漬等的情況后，經(jīng)委托維修但是在未維修好的情況下，未及時對房產(chǎn)進行維修，造成了涉案房產(chǎn)損害進一步擴大，墻面和地板的損壞，被告對此有過錯，應當承擔相應的責任。原告在2012年8月26日查看涉案房產(chǎn)后，在雙方爭執(zhí)誰應當承擔責任的問題時，也并未及時對涉案房產(chǎn)予以維修，造成了損失的進一步擴大，亦應對涉案房產(chǎn)的損壞承擔一定的責任。涉案房產(chǎn)原告委托案外人深圳市瑞祥裝飾工程有限公司對墻壁及地板進行了修繕，支出了修繕費用人民幣15000元，因現(xiàn)對涉案房產(chǎn)的損失已經(jīng)無法進行鑒定，故本院酌定原、被告對房屋修繕所產(chǎn)生的損失各承擔一半的責任，即被告應當向原告支付涉案房產(chǎn)修繕費用人民幣7500元。被告主張涉案房產(chǎn)滲水的原因是墻體內(nèi)水管軟化漏水，并未提交證據(jù)予以證明，只是屬于被告的單方推測，在此本院不予采納。被告在向原告交付房產(chǎn)時，雙方確認了冰箱不制冷，臥室空調無法開機，微波爐無法暫停等故障，原告委托對冰箱進行了修理，花費了人民幣600元，并提供了維修發(fā)票，對此費用應當由被告承擔。其他維修費用，因原告未向本院提供維修發(fā)票，本院對該項維修無法確定，對此項請求本院不予支持。被告在向原告交付房產(chǎn)時，未向原告交還電梯卡、信箱鑰匙以及交納水電管理費的銀行卡，也勢必造成原告一定的損失，在此本院酌定被告賠償原告損失人民幣200元，原告此項主張超出部分，本院不予支持。
對于第三個爭議焦點，本院認為，原告和被告約定的租賃期限至2012年10月17日，除45天的免租期外，被告無論房屋出租與否，按月向原告支付租金。被告向原告支付租金至2012年8月，在合同期滿將涉案房屋交還原告，但未支付剩余租賃期限的租金，構成違約，被告仍需向原告支付剩余期間的租金人民幣5250元（3500元×1.5月）。被告主張已經(jīng)通知原告終止合同，但未提交證據(jù)，對此主張本院不予采納。被告主張被告僅僅是受托人而非承租人，原告應當向承租人主張權利。本院認為，原告與被告簽訂的《委托代理存房業(yè)務合同書》兼具有租賃合同的性質，合同中明確約定了被告支付租金的義務，原告向被告主張支付租金，理由充分，本院予以支持。被告的這一主張不能成立，本院不予采納。被告還主張原告提供的房屋不符合約定，是原告違約，被告有權拒付后來的租金及管理費，對此本院認為，原告將涉案房屋交付給被告時，符合約定的使用用途，在出租過程中出現(xiàn)滲水等原因將房屋的墻壁和地板損壞，被告并未提供證據(jù)證明系原告的原因所造成的此種情況，僅憑推論來說明是原告的責任，理由并不成立，對此主張本院不予采納。原告請求被告支付所拖欠費用每日千分之三的滯納金，因該滯納金約定過高，被告請求予以調整，本院酌定按照銀行同期貸款利息支付延期付款的違約金。同理，被告應當按照銀行同期貸款利率向原告支付所拖欠的物業(yè)管理費、有線電視費的違約金。在涉案房屋交還原告后，原告對涉案房屋及電器進行了修繕，并向被告主張修繕期一個月的租金及管理費，對此本院認為，雙方在合同中并未對此作出約定，并且對涉案房屋的損壞亦應承擔一定的責任，故原告的這一請求，理由不成立，本院不予支持。
深圳市羅湖區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，作出如下判決：
1、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應當自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付房屋修繕費用人民幣7500元。
2、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應當自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付剩余期限的租金人民幣5250元、所拖欠的管理費人民幣519.6元、所拖欠的有線電視費人民幣63.1元以及上述款項的違約金（按照中國人民銀行同期貸款利率從2012年12月26日計至還清之日止）。
3、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應當自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付電器維修費用人民幣600元。
4、被告深圳市居安美業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司應當自本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張X支付電梯卡、信箱鑰匙以及銀行卡丟失的賠償款人民幣200元。五、駁回原告張X的其他訴訟請求。
【法官后語】
原告和被告所簽訂的《委托代理存房業(yè)務合同書》，從形式上看，這是一個委托合同。根據(jù)我國《合同法》，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。委托合同的特點為：1、委托合同是以為他人處理事務為目的的合同；2、委托合同的定立以委托人和受托人之間的相互信任為前提，委托合同可以是無償也可以是有償合同。從合同的約定中，可以看出，原告將涉案房產(chǎn)委托被告代理出租，被告與承租方簽訂租賃合同書；被告將收取的租金交給原告等。符合委托合同的性質。
但該份《委托代理存房業(yè)務合同書》的約定內(nèi)容，又具有租賃合同的性質。根據(jù)我國《合同法》，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同；承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人；承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
在本案中，《委托代理存房業(yè)務合同書》性質的認定，決定了被告是否需要向原告承擔相應的賠償責任的關鍵所在。如果認定該合同屬于委托合同，則涉案房產(chǎn)的出租方為原告，被告作為原告的代理人的身份代理原告出租涉案房產(chǎn)，合同的權利義務應當由原告享有和承擔。如果委托合同沒有明確約定，則原告的損失不可以向被告主張，而只能向承租人主張。如果認定該合同屬于租賃合同，則原告和被告之間則形成租賃法律關系，被告和實際承租人形成的也是租賃合同（轉租）關系，如果實際承租人對租賃物造成損害，原告即可向被告按照合同約定和法律規(guī)定主張權利。
在本案中，本院認定原告與被告簽訂的《委托代理存房業(yè)務合同書》具有租賃合同的性質，遂作出了被告賠償原告損失的判決。在實踐中，諸如此類“房屋銀行”合同的名稱及內(nèi)容的約定也多種多樣，業(yè)主在簽訂合同時，應當注意、慎重。
1、近年來出現(xiàn)“房屋銀行”這種現(xiàn)象，主要原因是房屋的業(yè)主沒有掌握足夠的信息或資源，或沒有時間或精力去管理房屋的招租、出租的一系列事情。而房屋中介公司則是專門從事房產(chǎn)買賣或租賃的專門機構，掌握大量的資源，能夠方便及時的將房產(chǎn)出租，并且得到較為合理的房屋租金�；�于此，房產(chǎn)中介公司則從業(yè)主的手中承租房產(chǎn)，再將該房產(chǎn)出租，約定每年業(yè)主要給中介公司一定時間的空窗期（一般為一個月或一個半月），其余時間的租金由中介公司支付給業(yè)主，而中介公司賺取空窗期租金作為利潤。在此期間無論房產(chǎn)是否出租，中介公司均需向業(yè)主支付租金，從這里可以看出，中介公司和業(yè)主之間并非委托關系，而是租賃關系（如系委托關系，則在房屋未出租的情況下，受托人是不需要向業(yè)主支付租金的）。
2、一般在此情況下，業(yè)主和實際的承租人之間并不直接發(fā)生關系，甚至不見面，更有甚者，中介公司阻止業(yè)主和承租人直接見面，以避免業(yè)主和承租人直接發(fā)生租賃關系，而撇開中介公司的情形。這樣一來，如果發(fā)現(xiàn)涉案房屋或設施被損壞、欠繳相關費用的情形，業(yè)主很難向實際承租人主張。基于合同的約定，認定業(yè)主和中介公司之間屬于租賃法律關系則能夠保護業(yè)主的合法權益。并且諸如《委托代理存房業(yè)務合同書》之類的委托合同一般是由中介公司提供的格式版本，業(yè)主很難作出修改，在合同的條款中經(jīng)常會有一些免除中介公司責任而加大業(yè)主責任的條款，這些條款應當是無效的;有些合同條款在發(fā)生歧義時應當按照不利益中介公司的意思解釋。
3、業(yè)主和中介公司之間的合同約定了業(yè)主將房產(chǎn)交付中介公司，中介公司在扣除了免租期后，每月將租金交付給業(yè)主，如果使用不當，造成房屋及附屬設備損壞的，中介公司負責賠償?shù)鹊�，諸如此類的條款均為租賃合同性質的體現(xiàn)，并不符合委托合同的性質。故應當認定此類房屋托管性質的合同應當為租賃合同。中介公司作為房屋的承租人和出租人，應當盡到承租人和出租人的義務和責任，在發(fā)生損害賠償時應當按照合同的約定進行賠償，而不是拋開一切責任。

4、在實踐中，中介公司在合同名稱及合同的條款上往往設定成諸如委托合同的形式，從而在租賃過程中發(fā)生糾紛時主張自己不是合同的當事人，什么責任也不承擔，直接損害了業(yè)主的利益。業(yè)主在簽訂諸如此類的合同時應當仔細閱讀合同的內(nèi)容，必要時在備注條款中添加輔助條款，來約束和限制中介公司逃脫責任的做法，保護自己的合法權益。