330新政出臺(tái)后，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暴漲，大量的業(yè)主在簽訂二手房買賣合同后，情愿承擔(dān)房屋總價(jià)20%的違約金，也不愿意將房屋出售。330新政后，深圳二手房買賣合同糾紛案件劇增，而根據(jù)深圳以往的司法實(shí)踐，在二手房買賣合同糾紛案件中，法院很少判決違約方承擔(dān)20%的違約金，違約金的金額一般在房屋總價(jià)的5%-10%之間，而判決繼續(xù)履行合同的案例屈指可數(shù)。
330新政出現(xiàn)后的二手房買賣合同糾紛案件，深圳法院已經(jīng)有了判決。據(jù)本律師了解，在深圳龍崗法院的判決中，支持了買家要求賣家支付房屋總價(jià)款20%的違約金的訴訟請(qǐng)求，而在深圳羅湖法院的判決中，則支持了買家要求繼續(xù)履行雙方簽訂的二手房買賣合同的訴訟請(qǐng)求。法院判決結(jié)果的不同，跟當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求有關(guān)。而當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，則與買賣雙方二手房合同的履行情況及房屋的情況有關(guān)。
據(jù)本律師分析羅湖法院繼續(xù)履行合同的案例，法院判決繼續(xù)履行合同需要符合一定的條件。
首先，買賣雙方簽訂了二手房買賣合同后，雙方已經(jīng)履行了很多合同約定義務(wù)，如買家已交付了定金、對(duì)首期款進(jìn)行了監(jiān)管、銀行已出具貸款承諾函。
其次，不存在阻礙合同繼續(xù)履行的情況，如涉案房屋不存在查封、抵押等情形。在房屋存在抵押的情況下，就需要考慮抵押權(quán)人的因素。而房屋存在查封的情形下，除非解封，否則根本不可能繼續(xù)履行。
第三，二手房買賣合同的簽訂不存在瑕疵。如房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而在二手房買賣合同上僅有夫或妻一方的簽名。
第四，買家要具有深圳目前限購(gòu)政策下的購(gòu)房資格。
第五，買家要有一次性支付全額房款的能力。很多買家認(rèn)為，銀行已經(jīng)出具了貸款承諾函，無須全額付款。實(shí)際上，銀行的貸款承諾函在法律上的效力還有待商榷。很多銀行在出具了貸款承諾函后，并未實(shí)際發(fā)放貸款。而在買賣雙方存在糾紛的情形下，銀行發(fā)放貸款的意愿就會(huì)更低。深圳房產(chǎn)糾紛律師
以上是影響二手房買賣合同能否被法院判決繼續(xù)履行的主要因素，但不可能囊括所有，其它影響繼續(xù)履行的因素還是存在的，具體問題需要具體分析。
二手房買賣合同能否繼續(xù)履行，主要看是否存在繼續(xù)履行的障礙。因此，買家在簽訂合同后，遇到賣家違約時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況提出相應(yīng)的訴訟請(qǐng)求，切不可一味主張繼續(xù)履行合同。而賣家如不愿意繼續(xù)出售房產(chǎn)，則要有針對(duì)性的進(jìn)行抗辯。