深圳房產(chǎn)糾紛律師，借用他人信息辦理按揭貸款的房屋所有權(quán)歸屬

       【深圳律師網(wǎng)案情】

　　2010年11月13日，原告梁某欲購買某小區(qū)的商品房，因以其本人名義辦不到按揭貸款，遂借用被告劉某的個人信息，以被告的名義簽訂了《商品房買賣合同》并辦理銀行按揭貸款，購買了商品房一套，價款為人民幣41萬元。原告梁某支付了首付款人民幣9萬元，余款仍以被告劉某的名義由原告梁某繳納月供款，直至2013年5月份。2013年6月，被告劉某掛失更換存折，自行繳納銀行按揭貸款。2013年10月，原告梁某向公安機關(guān)提出過控告，本市公安局經(jīng)偵支隊受理后對被告劉某進(jìn)行了詢問，被告劉某在公安機關(guān)承認(rèn)登記在其名下的一套某小區(qū)商品房的實際買受人、出資人為原告梁某。但被告劉某后來仍不配合原告更換相關(guān)購房手續(xù)，經(jīng)多次交涉未果，原告遂提起訴訟。請求確認(rèn)登記在被告劉某名下的一套商品房實際買受人為原告，并判令該一套房子歸原告所有，剩余按揭貸款由原告償還。

　　【分歧】

　　借用他人個人信息辦理按揭貸款，房屋所有權(quán)究竟歸誰？

　　第一種意見認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動產(chǎn)以登記為其公示方式，不動產(chǎn)的登記權(quán)利人即其所有權(quán)人。根據(jù)物權(quán)的獨立性和無因性原則，無論本案爭議的房屋的實際出資人是誰，其物權(quán)依然屬于房屋的登記所有權(quán)人，即被告劉某。原告梁某的訴訟請求不能成立，應(yīng)予駁回。

　　第二種意見認(rèn)為，根據(jù)購房時雙方當(dāng)事人的真實意思表示，結(jié)合首付款的支付及銀行按揭貸款的償還情況綜合分析，可認(rèn)定訴爭商品房的實際買受人為原告梁某，該商品房的權(quán)屬依法應(yīng)歸原告所有。

　　【深圳法律顧問評析】

　　筆者同意第二種意見，理由如下：

　　首先，物權(quán)是對于物進(jìn)行直接支配的權(quán)利，具有優(yōu)先權(quán)和物上請求權(quán)的效力�；�于物權(quán)這樣的性質(zhì)，如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易的安全，因此民法上對于物權(quán)的變動，確定了公示原則和公信原則。所謂公示原則即要求物權(quán)的產(chǎn)生、變更上、消滅，必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。民法上關(guān)于物權(quán)的變動，以“登記為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，以”交付“為動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。所謂公信原則，即物權(quán)的變動以登記或者交付為公示方法，當(dāng)事人如果信賴這種公示而為一定的行為，即使登記或者交付所表現(xiàn)的物權(quán)狀態(tài)與真實的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能影響物權(quán)變動的效力。公信原則包括兩個方面的內(nèi)容：其一：記載于不動產(chǎn)登記薄的人推定為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人推定為該動產(chǎn)的權(quán)利人，除非有相反的證據(jù)證明。這稱為“權(quán)利的正確性推定效力”。其二，凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)物權(quán)變動的效力�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本條的規(guī)定，是不動產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。這表明，原則上不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。同時，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條也規(guī)定“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。因此，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實際出資人對房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。不動產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力,是對社會公眾產(chǎn)生的外部效力,即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權(quán)利人進(jìn)行交易,法律對善意第三人取得的權(quán)利亦予以保護(hù),即善意取得制度。但是,不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力,僅是一種推定效力,即推定登記的物權(quán)人為該不動產(chǎn)的權(quán)利人,在該不動產(chǎn)不涉及善意第三人的情況下,當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時,可以推翻這種推定,從而維護(hù)事實上的“公正”。正是基于此種法理,《物權(quán)法》第19條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。”第33條規(guī)定:“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的,利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”是故，第一種意見欠妥。

　　其次，正確處理本案，前提就是要厘清本案的法律關(guān)系。代理分為披露委托人的代理和未披露委托人的代理。前者又可分為顯名代理和隱名代理。顯明代理人既表明為他人代理，又具體指明委托人的姓名。隱名代理中代理人雖表明自己為他人代理的身份，但不指出委托人究竟是誰。未披露委托人的代理指代理人根本不表明自己為他人代理的身份，也不指明委托人�！逗贤�法》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。”此即所謂的隱名代理。根據(jù)本案事實和相關(guān)證據(jù)可證明，梁某與劉某之間建立的就是委托合同關(guān)系，劉某為隱名代理。梁某征得劉某的同意，要求劉某以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，所以本案可以理解為，劉某系接受梁某的委托，為梁某的利益，以劉某的名義幫助梁某處理購房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系，且履行委托合同中，劉某是直接以自己的名義與第三人（開發(fā)商、銀行等)開展民事法律行為，未披露梁某為委托人，因此劉某基于該委托關(guān)系實施的行為為隱名代理行為�！逗贤�法》第404條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。因梁某與劉某之間存在隱名代理合同債權(quán)，劉某違約不履行轉(zhuǎn)交因代理所取得的財產(chǎn)義務(wù)，是故梁某可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)《合同法》第404條規(guī)定請求訟爭房屋的所有權(quán)確認(rèn)為其所有，劉某應(yīng)將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶。

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