深圳房產(chǎn)糾紛律師：贈(zèng)與房屋還是贈(zèng)與購(gòu)房款

       【深圳律師網(wǎng) 案情】

　　原告劉某與被告李某系母子關(guān)系。被告李某與被告陳某經(jīng)他人介紹相識(shí)后，于2013年4月28日辦理結(jié)婚酒席。同年4月17日，原告劉某以被告李某為買受人的名義與某房產(chǎn)開發(fā)公司（出賣人，以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）簽訂了購(gòu)買華府商品房第3棟506號(hào)房屋的《華府住宅買賣合同》，合同編號(hào)為3-506。該合同約定：“買受人于2013年4月17日交納定金人民幣20,000元，于2013年4月27日前付房款（含定金）人民幣206,090元，余款人民幣10,000元在交房時(shí)付清”。按照該約定，原告劉某分別于4月17日、4月24日以被告李某的名義向開發(fā)公司交納了購(gòu)房款（含定金）共計(jì)人民幣206,090元。同年8月21日，被告李某與被告陳某辦理了結(jié)婚登記手續(xù)。結(jié)婚登記后，被告李某、陳某以自己的名義一并向開發(fā)公司提交了辦理該房屋所有權(quán)證的相關(guān)資料。2013年10月4日，原告劉某就所購(gòu)房辦證向開發(fā)公司及房管部門提出了異議登記申請(qǐng)，并于2013年11月2日向法院起訴，請(qǐng)求法院依法將華府商品房第3棟506號(hào)房確認(rèn)為原告買受。

　　另，劉某提出異議登記申請(qǐng)時(shí)，華府商品房第3棟506號(hào)房屋開發(fā)公司尚未交房，亦未辦理房屋所有權(quán)證。

　　【分歧】

　　對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持，焦點(diǎn)問(wèn)題是原告劉某對(duì)兒子是贈(zèng)與房屋還是贈(zèng)與購(gòu)房款，對(duì)此問(wèn)題，案件審理中有兩種意見(jiàn)：

　　第一種意見(jiàn)：原告劉某是房屋購(gòu)買的實(shí)際主體，劉某親手經(jīng)辦了購(gòu)房的簽約、付款等事宜，其以兒子李某名義購(gòu)房的行為，系房屋贈(zèng)與行為。但劉某在該贈(zèng)與房屋辦理所有權(quán)登記完成之前向開發(fā)公司及房管部門提出登記異議申請(qǐng)，應(yīng)視為是原告對(duì)房屋贈(zèng)與行為的撤銷�，F(xiàn)原告劉某要求將房屋確認(rèn)為自己買受，應(yīng)與支持。

　　第二種意見(jiàn)：原告劉某的行為不能認(rèn)定為系贈(zèng)與房屋給兒子李某，而系贈(zèng)與購(gòu)房款給兒子李某，現(xiàn)購(gòu)房合同中買受人系李某，房屋當(dāng)屬李某買受。

　　【深圳法律顧問(wèn) 評(píng)析】

　　筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：

　　依《中華人民共和國(guó)合同法 》第一百八十五條、第一百八十七條及最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百二十八條的規(guī)定，贈(zèng)與行為構(gòu)成的要件有三：一是贈(zèng)與與接受贈(zèng)與的意思真實(shí)；二是對(duì)贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與人有處分權(quán)；三是贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)已完成交付，需要登記的已進(jìn)行登記。

　　本案，開發(fā)公司屬預(yù)售房產(chǎn)，原告對(duì)開發(fā)公司預(yù)售的華府商品房第3棟506號(hào)房屋只是預(yù)交了人民幣206,090元，余款人民幣10,000元還未交清。鑒于原告對(duì)購(gòu)房款未全部交清、開發(fā)公司還未交房，而售房合同買受人又系李某，顯然，對(duì)此房不能認(rèn)定為系原告的財(cái)產(chǎn)。原告不僅對(duì)此房無(wú)處分權(quán)，更談不上對(duì)其進(jìn)行了登記和交付給了被告李某，故原告的行為不構(gòu)成將華府商品房第3棟506號(hào)房屋贈(zèng)與給了被告李某。

　　然而，原告劉某為了自己兒子結(jié)婚，意欲兒子購(gòu)置新房，并愿對(duì)兒子購(gòu)房無(wú)償提供支持與幫助之意愿真實(shí)，且于2013年4月27日前為兒子即被告李某交付購(gòu)房款206,090元人民幣，而李某未提出異議，即表示愿意接受，依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十二條的規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。故對(duì)原告劉某交付的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己兒子購(gòu)房資金的贈(zèng)與。

　　2013年10月4日，原告劉某就其辦證向開發(fā)公司及房管部門提出異議登記申請(qǐng)，當(dāng)視為是原告對(duì)自己贈(zèng)與行為的意欲撤銷�！吨腥A人民共和國(guó)合同法 》第一百八十六條規(guī)定： 贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)已轉(zhuǎn)移其權(quán)利的，贈(zèng)與人不得任意撤銷贈(zèng)與。鑒于原告已將人民幣206,090元購(gòu)房款交付了開發(fā)公司，并依此款以兒子李某為房屋買受人與開發(fā)公司簽訂的《華府住宅買賣合同》，應(yīng)視為原告將贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)已轉(zhuǎn)移給了兒子李某。而后，此贈(zèng)與又不具法定撤銷情形，故原告對(duì)兒子贈(zèng)與人民幣206,090元購(gòu)房款的行為不得撤銷。

　　綜上，依據(jù)被告李某與開發(fā)公司簽訂的《華府住宅買賣合同》，華府商品房第3棟506號(hào)房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告李某買受，原告的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予駁回。